我们距离香港式的衰退就差半步，因为在香港所犯的三大错误之中，我们已经犯了两个半。

第一，政府垄断土地开发权，有意制造楼市火山，并严重依赖土地财政，让房地产成为经济支柱。

香港土地产权向来为政府所有，批租土地也是政府财政收入的主要来源。土地价格越高，政府收益越大。

人们现在已经认识到，回归前的“港英”政府对中国香港的楼市泡沫有推波助澜之责；其急功近利与短视，与近年来我们地方政府争相攫取土地一级市场收益相似。

香港房地产长期在经济中“独占鳌头”，金融服务业也是依赖房地产。依赖到什么程度呢？我分三个层面来说：

第一层面：经济依赖。1997年房地产以及相关行业的增加值，占香港GDP的比重已超过四成，整个经济活动都围绕着房地产业转。房地产投资长期占固定资产总投资的三分之二。

第二层面：财政依赖。财政收入长期依靠土地批租收入以及其他房地产相关税收。

第三层面：金融依赖。房地产股历来是第一大股，占港股总市值的三分之一，股票和房地产价格“互相拉扯，荣辱与共”。房地产和银行业也互相依赖，房地产开发商和居民住宅按揭始终占银行贷款总额的30%以上。

那么，我们对比一下今天内地的经济数据：

第一层面：经济依赖。2010年的固定资产投资额占国内生产总值的46.6%。

第二层面：财政依赖。2010年，在两轮房市调控之下，全国土地出让金数额仍再创新高；增幅再创新高，同比增长70.4%；土地出让金占地方财政收入的比例再创新高，为76.6%，这一比例是空前的，反映了地方政府对土地财政的极度依赖。

第三层面：金融依赖。房地产贷款额度占各项贷款的比重为20%，高达9万亿元；加上以房地产为抵押的其他贷款，与房地产相关的贷款已经接近信贷总量的一半，有20万亿元左右。如果再算上体外循环的信托贷款，我们与房地产有关的贷款有可能占到贷款总量的60%。

第二，漠视负利率问题，鼓励资金进入楼市、股市，制造经济虚假繁荣。

20世纪90年代初香港处于负利率年代，银行储蓄利率抵不上每年10%的高通胀侵蚀，逼迫人们四处寻找投资机会，以免银行积蓄被通胀吃掉。

但是，“港英”政府对负利率采取放任自流的态度。1992-1994年期间，“豪宅”价格猛涨了6倍，甲级办公楼价格猛涨2.5倍，沙田等非市中心的中档楼盘价格猛涨近3倍。“港英”政府颁布多项抑制炒楼的措施，想要把楼市冷却下来，但楼价只是稍有回挫。

但是，“港英”政府的“末代总督”彭定康随后把精力都放在折腾政治上面了，根本不理睬负利率的问题。由此导致炒风从有钱人家居住的豪宅蔓延至寻常百姓窝身的中小型屋苑。从1997年初起，香港楼价先是收复一两年前的失地，然后在秋季开始，脱缰野马般屡创新高。

到了香港脱离殖民统治当天(1997年7月1日)，楼价在这新一轮的炒风下再度上升了八成，让一个不到40平方米的房子动辄要花两三百万港元。

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