2012年两会刚刚结束，温家宝总理在3月5日的《政府工作报告》强调："严格执行并逐步完善抑制投机、投资性需求的政策措施，进一步巩固调控成果，促进房价合理回归。"这说明，"两会"再一次释放出中央继续搞好房地产市场调控的决心。那么，一旦楼市调控持续从严，对商业地产的发展有何影响？对于受此轮楼市调控政策波及较小的商业地产，2012将迎来怎样的发展机遇？

黄总：楼市调控政策主要是针对住宅项目的，对于商业地产，国家并没有出台过很严厉的政策调整。影响商业地产的因素主要是国家的经济面，包括银行的金融政策和企业自身的发展战略。从这个角度上来说，目前房地产市场的调控政策对商业地产的影响是比较小的。

福州的商业地产投资氛围还是很浓厚的。在福州，很多人对投资商业地产都表示出了比较浓厚的兴趣。多年来，福州的店面和商铺投资是投资的大热门，近几年市场上新开发的写字楼项目又称为投资客的新宠。商业地产的投资，在福州地区，包括八县，都有非常厚实的群众基础。

谈到2012年商业地产的发展机遇，主要看两点。第一，要看国家的金融政策及经济发展状况，如果国家金融面还是很紧的话，会影响到商业地产的发展。第二，要看福州地区自身经济的发展，经济发展与商业地产有着直接的关系。不过，从现状来看，福州依托海西大发展的背景，又有平潭的大开发，同时还有未来台海经济的促进作用，福州的商业地产在2012年应该会平稳的发展。

限购令对住宅市场的打压效果已经显现，资金流向已转向商业地产，写字楼投资业明显受到追捧。不过也有专家指出，大量资金的进入或许将使投资过热，写字楼市场面临发展的危机。对此，您是怎么看的？面对当前机遇与挑战，开发商应如何应对写字楼市场的不确定性与风险控制？

黄总：我个人认为，投资客都是很谨慎的，不会因为受住宅市场的影响就转而投资商业。商业项目的投资，更看重的是回报率。一个投资产品，如果能够保值增值，就会受到投资客的青睐；反之，如果回报率不够，也不会成为投资热点。所以说，住宅政策对写字楼投资的影响比较小，资金不完全受政策控制。

商业项目，包括写字楼项目，他的回报率都存在时间滞后的问题。打个比方，投资住宅就像买现货，投资商业项目就像买期货。购买住宅的人多以自用型居多，而投资商铺或者写字楼的人需要把目光放得长远一点。不管是商铺还是写字楼，在形成良好的回报期之前，需要养成一个良好的投资氛围。所以，商业地产项目投资，要结合回报率来考虑，测算长远回报，是很重要的一个因素。

开发商在应对写字楼市场的不确定性与风险控制时，应该把握三点：第一是创造需求，第二是推出好的产品，第三是板块共荣。

首先，我认为市场需求是创造出来的，而不是等出来的，如果一直考虑市场需求状况，就会很被动。很多时候，产品做出来了，需求也会接踵而至，这是做写字楼项目必须有的观念。其次，好的产品才能引出市场需求。从当前的市场情况看，福州还是有相当大的投资需求被压抑着，一旦有好的产品推出，这些需求就能被及时释放。对于开发商来说，有好的远景，就可以考虑做商业项目。当然，同一个板块的产品需要做出差异化。从产品本身的使用功能上看，写字楼都差别不大，但是每个写字楼都必须有自己的卖点，可以从主打科技含量，可以主打配套设施，结合项目的立地和规划，做出差异化的产品。最后，写字楼销售多为圈层的销售模式，同一板块的开发商要有板块共荣的思想，一起把同一区域内的办公气氛做足了，才能共荣共赢。

自限购令后，住宅市场惨淡至今。宏观调控之下，写字楼受到投资客的青睐。近两年，福州的写字楼着实火热，您如何看待目前福州商务区的布局及未来的发展？

黄总：从前年开始，福州写字楼可以说是进入了第二春。这个第二春是以五四路的恒力城写字楼推出为契机的，在这之前，福州的写字楼市场沉寂了七八年的时间，在这期间一直没有形成完整的区域板块来引起人们的关注。从这方面也说明福州的经济发展跟一线城市还是有很大的区别的，投资及各方面的需求还没有那么旺盛。不过，需求需要累积，这几年，福州的投资环境发生变化，而旧有的写字楼也开始满足不了市场的需求，加上交通及停车的问题，促使福州必须发展新的商务区。