万科战略困境
因商业地产符合政府需求,在政府土地规划中,商业用地占比越来越高,以专业住宅开发为核心战略的万科,拿地局限越来越突出;周期明显的地产行业,住宅的脆弱性有目共睹,尤其是规模化之后,对管理的要求就越来越高,万科住宅质量问题的爆发,被市场解读为管理与规模发展不匹配的市场反应,尤其是专业化公司。
本刊记者赵文佳
目前,万科虽然是行业老大,但其利润水平却仅居中游,当保障房等落地,住宅刚性需求被部分消化,住宅的利润率可能还要进一步下降。何况,在拿地环节,万科现有模式的议价能力不足,和中海等国企背景的地产商相比,低成本优势不足;在目前地产限贷大环境下,地产公司只能选择其他金融工具,如信托产品。但万科是单一住宅类地产商,其融资能力远弱于泛海集团和保利地产(微博)(12.77,0.14,1.11%)等,毕竟,那些是多元化企业,资产丰富,具备很好的资产抵押或增信条件。
尽管商业地产翘楚万达至今未能证明其模式的成功,但业内人士认为,在这种情况下,专业住宅开发似乎更难以乐观,万科的战略正遭遇现实的冲击。万科是否需要寻求新的利润增长点,分散风险?
业内人士认为:万科之所以坚守住宅战略,也是不得已的选择,万达商业最大的成功是坐享了中国过去十年土地价格升值的好处,万科已错过了先发优势。而且,商业地产资金链条非常脆弱,缺乏融资便利条件且行事稳健的万科不愿冒险。
但,万科的战略模式显然已经和市场环境产生了矛盾,其战略是否需要进行新的调整?带着这些疑问,本刊专访了万科董秘谭华杰。
一位从2004年就开始买入万科股票,九年间一直爱不释手的投资者,最近终于下决心要卖掉万科股票了,原因是“看不清万科的明天”。
经过王石、郁亮等管理层数年运筹,万科积累了深厚的文化内涵,构建起深入人心的品牌,也成就了今天的千亿万科。在资本市场,万科更是征服了无数投资者,将万科股票视为可以捂在胸口几十年的珍宝,是“给儿子上大学“、“给女儿当嫁妆”的财富保障。
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