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谢国忠:中国房地产泡沫破裂 就像温水煮青蛙
www.hyyz888.com 2012-04-24 11:26 来源:地产观点网 我来说两句

  摘要:今天的熊市,就是泡沫破裂的结果。中国房地产被估值过高,这是不容否认的。现在投机客和开发商手中掌握的存量房和空置房,已经超过了国内生产总值的100%。这样的局面,有助于中国经济实现软着陆,但却会让市场调整的过程变得更加漫长。继续坚持限购令,对政府来讲,可能算是一个很好的手段,有利于实现经济软着陆。就像温水里煮着的青蛙一样,投机者可能始终都不会跳出来。但是最终,他们还是不得不承受所有的损失,卖掉手中囤积的房产。

  中国房地产市场的牛市论者,寄希望于限购令取消。于是,投机客和开发商继续坐守大量囤积的房产,等待市场复苏。他们的假设前提是:目前的房产熊市,完全是政府造成的。这种观点可谓大谬。

  今天的熊市,就是泡沫破裂的结果。中国房地产被估值过高,这是不容否认的。现在投机客和开发商手中掌握的存量房和空置房,已经超过了国内生产总值的100%。这样的局面,有助于中国经济实现软着陆,但却会让市场调整的过程变得更加漫长。

  继二十年前的日本之后,中国正在经历全世界规模最大的房地产市场泡沫。目前中国6.5亿城市居民的人均居住面积已经超过了欧洲和日本。在建房屋还可以再容纳两亿人,相当于未来十五年的城市人口增量。至于说价格,北京和上海每平米房价均值已经超过居民平均月工资的五倍。

  泡沫出现通常前提条件之一是流动性过剩。流动性过剩,通常又来自于贸易顺差带来的货币升值压力,以及热钱流入。为了冲抵热钱流入的非理性盈利预期,就需要让货币大幅升值,超过经济基本面所能够承受的程度。

  如果货币升值幅度不够,不足以抵消乐观盈利预期,以本币形式累积起来的流动性就会大大增加,寻找投机获利的机会,这给房地产市场带来了发展的动力。日本股市的最高点出现在1989年,而房价在1992年达到了历史高位。那之后,股市和房价都跌掉了80%。中国股市的高点出现在2007年,房价高点出现在2010年。未来股市和房价的下跌,最终还是会达到合乎其发展规律的结果。说到底,支持房价的还是居民收入水平,而不是涨价预期。

  在中国,有两个论调促成了房产泡沫的形成。第一是政府万能;第二是土地稀缺。第一条支持了房价上涨预期,理由是政府不希望房价出现下跌;第二条给土地投机者壮了胆,让他们相信任何房价下跌都是暂时的。但是这两个论调同样站不住脚。

责任编辑:黄惇亮
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