在商业地产成为很多开发商的避风港湾之时，市场泡沫或许正悄然来袭。

对此，专业商业地产开发商的认识可能更为深刻。“由于住宅地产受到政府调控的影响，很多资金热钱涌入商业地产，造成或多或少的泡沫化发展。”中粮置业专门从事商业地产开发的内部人士表示，这已成为商业地产开发商在发展过程中面临的最大挑战。

与住宅领域的风声鹤唳形成鲜明对比的是，商业地产自2011年以来风生水起。

中国商业地产联盟近期发布的《2010~2011中国商业地产发展报告》显示，2011年全国商业地产开发投资总额接近万亿元，出现爆发式增长，京沪商业地产销售额更是创下2007年以来的新高。

据其监测，北上广深四个一线城市和成都、天津等重点城市，去年的商用物业售价和租金均呈上涨趋势。其中北京商业地产成交150.12万平方米，成交总额390亿元，同比增长34%；成交均价25871元/平方米，同比上涨7.5%。同时，写字楼空置率持续走低，租金涨幅屡创新高。

在SOHO中国董事长潘石屹(微博)看来，商业地产最近一段时间的优异表现，主要由于此前的供应较为稀缺，“以前，商业用地都被开发商盖成住宅卖了”。

2006年已从住宅转型商业地产开发商的阳光新业目前在全国范围持有或管理27个商业地产项目，商业总建筑面积超过160万平方米，分布在北京、青岛、天津、西安、成都、沈阳等十个城市。以资产总量来说，商业地产项目占公司整个业务的52%，零售地产则占到47%~48%。

“今年我们重点有北京东三环新业中心·水晶宫、天津友谊路新业广场、天津滨海新区MSD项目等3个新项目会开。”阳光新业集团副总裁吴尧表示，目前公司资金充裕，并不排除年内会并购1~2个商业项目的可能。据其介绍，在未来2~3年内，阳光新业还计划新开7~9个商业项目。

“受租售价格上涨的刺激，2012年不仅商业项目在建速度加快，供应增加，而且还有大批新的增量资金在伺机进入这一领域。”一位不愿透露姓名的业内专家表示，去年以来，有意愿投资商业项目的机构和个人显著增加，背后的资金不可估量，其中不少是因为住宅限购而转向商业，主要的诱惑就在于商业的价格在不断上涨。

向商业地产转型的开发商当中，不乏保利、金地、富力、龙湖等知名开发商的身影，甚至一直宣称只做住宅开发的万科也改口称将涉足商业地产。

“受调控影响，住宅用地以底价成交的现象越来越普遍，而商业用地则量价齐升。”吴尧表示，2011年住宅用地比例下降，商业性用地增加，这种土地供应结构的变化，在主要城市有较强代表性。而这些商业性用地将于2012~2013年供应市场。

由于在建和潜在供应量巨大，部分城市商业地产面临过剩的风险。吴尧表示，除了供应量过大以及与住宅遭遇的信贷受限等共同问题外，商业地产面临的风险还体现在开发商专业度低、专业人才匮乏。

“一些转型商业地产的企业，特别是2008年前后才开始进军商业地产领域的企业，未来将面临许多问题。”他预测，2012年三季度起，商业地产问题将会逐渐暴露。“未来随着问题项目的出现，也会伴随着绝佳的并购机会。”