此前，华侨城在上海开发的并非高端住宅项目。事实上，新浦江城此前被认为更适合刚性需求的购买者。在每年的“五一”和“十一”房展会上，光顾新浦江城项目的也多是这一类型买家。

但在西康路989号出现后，华侨城在上海的布局开始出现较大的变化。除西康路989号项目外，苏河湾地王项目也属于销售均价超过5万元/平方米的豪宅项目。尤其是苏河湾项目，更一度被认定售价可能达到10万元/平方米。

在华侨城转型豪宅的背后，是国内房地产业对保障房的普遍恐慌。此前，万科总裁郁亮曾表示，由于保障房的出现，房地产市场进入了下半场。房企需要从开发有人投资的房子，转为有人购买的房子。一位地产商高层也曾直言不讳地说，在保障房大量建设下，再继续盖普通住宅是“死路”，造豪宅是必然的事。

但是，一纸限购令，却让开发豪宅成为一条“死路”。宁波银亿上海公司营销总监王士章说，楼市调控打击的就是投资和投机需求，而上述需求恰恰是豪宅客户的主力。在这样的背景之下，再转向豪宅开发，显然不是明智之举。

同华侨城一样，在2009年、2010年购买了多幅天价地块，并向豪宅转型的某房企上海公司市场营销部企划也表示，如果早知道这样，公司绝不会在地价那么高的时候高价拿地。

财务结构存在缺陷

从财务角度看，开发豪宅需要较低的负债率。香港地产商开发豪宅的经验，或许可以给华侨城一些启示。

在全国多个城市有高端住宅项目的嘉里建设，截至2011年8月份资产负债率仅有12.7%，比年初的17.5%再度下降近5个百分点。该公司在香港大多数的高端项目，如纪云峰、仙崇山等均只销售一半物业，另一部分物业用来收租，满足企业的现金流。新鸿基、九龙仓等的负债结构也与其类似。新鸿基公关部门的一位人士表示，香港地产商中负债率最高的九龙仓，目前的负债率也不过30%左右。

相比之下，华侨城的负债率不仅高得多，而且在转型豪宅开发后也没有积极改善负债率。财报显示，2009年华侨城的负债率为62.76%，2010年的负债率为69%，2011年三季度更上升至73%。迅速上升的负债率，使得房企在高端住宅市场销售低迷的时候，财务迅速吃紧。

不仅如此，在借贷成本上，香港地产商也较华侨城更有优势。根据嘉里建设旗下物业代理市务部总经理吴美珊介绍，香港目前的贷款利率仅为2%~3%，嘉里建设由于负债比例低，还可以获得更低廉的借贷成本。而目前内地一年期的贷款基准利率为7%~8%。