据业内人士介绍,2003年姚家园地块曾两度传出动工的消息,但后来皆不了了之,直到2005年6月才动工,并于当年11月开盘销售。
对此,一位业内人士分析说,2005年入市的安排,是和记黄埔的一种战略布局。首先,2005年7月北京市国土资源局、北京市发改委联合颁布的《北京市2005年度土地供应计划安排评价标准(试行)》规定:“中央商务区新增的酒店、高档公寓、高档写字楼、商业设施、物流中心项目用地”将被限制供应。而处于北京泛CBD区域的姚家园地块,高端住宅的定位,使其稀缺性价值进一步体现,这在2005年之前是不存在的;其次,2005年伴随和记黄埔姚家园地块周边的华纺易城、国美第一城、星河湾等楼盘的相继上市,催热了姚家园地块所在的朝青板块楼市,姚家园地块的动工及上市,算是正逢其时。
在《每日经济新闻》记者的采访中,不少业内人士指出,2001年和记黄埔拿下姚家园地块的费用为约7亿元,地块总建筑面积约40万平方米。以此计算,姚家园地块楼面价约1750元/平方米。而公开资料显示,于2005年开盘销售的姚家园地块一期项目,推广名为逸翠园,合计共760套商品房入市,最终的成交均价为9230元/平方米。这表明,姚家园地块一期的成交均价为楼面价的近5.27倍,利润相当可观。
姚家园地块二期即御翠尚府仍然采取慢开发的方式,竣工时间一再延后。记者注意到,在2005年姚家园地块一期动工前后,时任和记黄埔地产北京分公司副总经理宋扬公开向媒体透露,整个项目规划分为二至三期发展,计划在2007年全面完工。然而目前该项目二期仍未完工封顶。
采用分期缓慢开发模式
一位不愿意具名的业内人士向《每日经济新闻》记者介绍说,目前业内存在四个公认的囤地标准:一、最典型的就是囤而不建,致使地块光着屁股晒太阳;二、仅拿出地块中的一小部分土地进行开发,抄热项目,放缓销售节奏,致使大部分土地仍处于闲置状态,从而坐地生财;三、拿地后,通过时间跨度较大的分期开发模式,变相囤地;四、预售证发放后,捂盘不卖,类似囤房实质与囤地无异。综合来看,姚家园地块的开发,就采取了第三种分期缓慢开发模式,以达到变相囤地的目的。
通过分期开发,和记黄埔的利润成倍增长。北京住建委官网网签系统上的数据显示,截至2月27日,目前在售的二期御翠尚府,已成交的269套房源成交均价为28358元/平方米,为一期760套商品房最终成交均价9230元/平方米的约3倍,而地块的楼面价仍为近1750元/平方米,因此成交均价与楼面价的倍数,上升至目前的约16.2倍。