去年下半年以来，房价环比下跌的城市数量逐渐增多，房地产调控朝预期方向发展。随着调控效应的累积，局部地区房地产调控也面临较大反弹压力。中国证券报认为，未来房地产调控不会动摇，同时，为促进市场长期健康发展，要更多从市场化和中长期制度建设入手，摆脱调控“短期化”的影响。稳定供需、抑制投机以及建立住房保障体系，将成为中长期的行业调控方向。

以“国十条”颁布为标志，本轮房地产调控可分为两个阶段。第一阶段是2010年4月至2011年9月，即从“国十条”颁布至台州等二三线城市进入实施限购政策城市名单。在这一阶段，房地产调控政策不断趋紧，房价由之前的快速上涨逐步转向滞涨。第二阶段是去年9月以来至今，这一阶段没有再出台明显的加码措施，但在先前政策累积效果和宏观经济环境变化的作用下，全国房价开始真正出现有效下降。

值得一提的是，去年四季度以来，佛山、芜湖等地试图放松调控的措施均被叫停，尤其是新近发生的芜湖“救市”，其财税补贴等手段虽未触及限购限价“红线”，但仍被叫停。可以说，未来一段时间，以限购、限贷为代表的调控措施不会有松动的可能，各地各种“试盘”调控方向的行为将被制止。在这种政策环境下，今年上半年全国总体房价仍有一定的环比下行空间。

但目前的调控效果仍是短暂的和阶段性的，在市场长期健康稳定发展方面还有很多文章要做。

国务院领导最近也表示，房地产调控目标主要有两个：一是促使房价合理回归；二是促进房地产市场长期、稳定、健康发展。2000年以来，我国先后经历2004年、2005年、2007年和2010年四轮房地产调控。过多关注“短期化”效果的调控暴露出一些不容回避的问题。一是需求调控往往压抑下一阶段供给，反而给未来房价带来上涨压力。二是过于频繁的调控转换，可能带来市场较大波动，影响到正常投资和消费。