2009年、2010年频频制造“地王”的开发商开始面临窘境。

近日，素有“地王集中营”之称的上海赵巷区域再推优质低密度宅地，但这一次并未再造“地王”。该地块仅有一家开发商竞价，最终以底价成交，成交楼板价仅为9559元/平方米，相较同区域2010年年底成交的类似宅地，楼板价缩水近六成。

业界认为，当前赵巷区域新房售价有下行趋势。“由于该地块成交价格较低，即便房价略微走低，依然有盈利空间。”

面临区域房价、地价的回调趋势，赵巷板块尚未入市的昔日“地王”顿时陷入了开发窘境。不仅在上海，今年土地成交量急跌的南京市也出现类似案例，“地王”在地价、房价双跌的局面下，一些开发商意图退地或暗中增加建筑面积，以缓解被套的窘境。

赵巷宅地降价近六成

来自上海市规土局网站的信息显示，此次赵巷区域推出的优质宅地名为赵巷镇特色居住16号地块。该地块东至业前路，南至淀浦河，西至排涝河，北至规划道路，出让面积144482.4平方米，容积率仅为1.02，起拍总价为14.09亿元。

该地块挂出时曾被业界寄予厚望，甚至戴上了“准地王”的桂冠，但出让结果却令人大跌眼镜：仅有一家开发商参与竞拍，最终以底价成交，折合楼板价9559元/平方米。与2010年底由和记黄埔竞得的赵巷17号地块相比，楼板价缩水近六成。彼时赵巷17号地块的楼板价为21436元/平方米。

这也是赵巷区域自2007年以来，首次出现宅地价格下行。

此前，赵巷板块高端住宅密集，区域地块一直受到开发商热捧，龙湖地产、金地集团、和记黄埔在该区域先后制造了3个“地王”。其区域楼板价更是从低于万元，一路飙升至21436元/平方米。

“现在，开发商拿地的积极性已大幅降低。”上海搜房网分析师张万雨认为，该地块要求配建部分经适房，也影响了开发商拿地的积极性。“但主要原因还是目前楼市的大环境不景气。销售锐减、融资受阻，开发商资金都不宽裕，多达14亿元的地价款令多数房企难以承受。”

不仅在上海，近日南京市高价地频出的仙林湖区域挂出的一宗纯住宅用地G96地块，也下调了起拍楼板价。

南京市一位刘姓资深业内人士告诉记者，该地块最小容积率仅为1，且位于仙林湖区域，目前的起拍价只有4196元/平方米，可谓是紧俏的稀缺地块。“与2010年底成交的位置更偏的仙林湖宅地相比，G96地块4196元/平方米的楼板价虽已大幅降低，但目前南京市土地市场成交量已跌至冰点，多数房企囊中羞涩，依然不会轻易拿地。”

昔日“地王”陷窘境

“地价降了，房价降了，前期高价拿地的开发商比较难做。”一位不愿具名的上海本地开发企业投资部负责人表示，2009年、2010年上半年楼市火热时，众多开发商激进拿地、豪赌房价大幅上扬，这在上海赵巷区域尤其突出。现在区域地价大幅下调，房价也进入下行通道，先期高价拿地的开发商将面临“无钱可赚、甚至赔钱”的窘境。

赵巷16号地块价格下调，是否会影响昔日“地王”17号地块的盈利空间？和记黄埔上海公司一位毛姓负责人认为“不会”。他表示，16号地块资质不好、环境不好，因此不具有可比性。

但上海同策咨询总监张宏伟告诉本报记者，按照当前赵巷区域的房价走势，先期高价拿地的开发商，如果在当前开发出售就“赚不了多少钱”。如果房价持续下行，则不排除“被套”的可能。

据了解，2007年龙湖地产在赵巷板块制造了首个“地王”，近期，其开发的龙湖滟澜山项目开始打折促销，降幅在15%~20%之间。金地集团2010年拿下的第二个“地王”，开发为佘山天境项目。自2011年1月开盘至今，仅销售34套。其成交均价为45956元/平方米，相比开盘初期50000元/平方米的报价，下浮8%。

面对区域地价、房价跌势，不同于上海赵巷板块高价地项目降价促销，南京雅居乐则频频传出退地的消息。2010年，雅居乐以538%的高溢价拿下南京浦口宅地，楼板价为7400元/平方米，问鼎“地王”。

但在此轮政策调控影响下，雅居乐豪赌区域房价走高的策略遭遇惨败。时至今日，该地块周边新开盘的住宅项目毛坯房售价仅为5800元/平方米，精装修房屋的售价也只有6500元/平方米。雅居乐地块面临“必然赔本”的窘境。