据了解，碧海帆影在定价方面给出了一定的优惠幅度，在88折的基础折扣上，一次性付款的客户还可享受95折额外优惠。

雅居乐相关负责人也表示，清水湾此前主要面向高收入人群，但总价较高的大户型产品在目前的阶段并不容易消化。“未来将推出总价较低的中小户型产品，吸引中高收入人士，扩大项目的目标客户群。”

布局与产品风险

虽然从2006年就开始进行全国布局，但目前雅居乐的销售贡献还是主要来自于广东以及海南两地。

该公司的销售数据显示，前11个月，仅仅是广州雅居乐剑桥郡、中山凯茵新城、中山世纪新城、顺德雅居乐花园这4个珠三角项目的合约销售总额就达86亿元，占公司总销售额的30%，海南清水湾为69亿元，也占了25%的比例。

“相对于其他全国布局的开发商来说，这样的业务结构还是过于集中，一个地区的市场波动就有可能影响整体业绩。”柯学锋表示。

余立峰也认为，清水湾项目是影响雅居乐整体业绩表现的主要不确定因素，“海南市场的需求并非刚需，不确定性太大。”

除了业务布局集中外，雅居乐的产品结构偏向于度假型，以中高端为主，相对单一。柯学锋表示，度假型产品的消费群体很容易受到调控政策的影响，即便清水湾不在限购的范围，但销售进度也明显受阻。

而余立峰则表示，虽然就业绩达标度而言，预计雅居乐今年能完成八成多，这个水平在目前的行业环境中属正常表现，但相比万科、中海、恒大、碧桂园等业绩完成率较高的开发商而言，雅居乐对市场走势的反应和销售策略的调整方面还是慢了一步。

“我们也希望公司的业务布局能更为均衡，未来几年，省内和省外的确认销售金额占比期望是5∶5。旅游地产在销售总额中占25%左右的比例。”上述雅居乐相关负责人说。

回应停工传闻

因销售不力和布局单一而引发的质疑声，将雅居乐推向了舆论诟病的风口浪尖。近日，有消息称，广州某大型开发商将全面停工，甚至有消息称该开发商实为雅居乐。

对此，上述雅居乐相关负责人回应：“公司从未要求各项目全面停工。”但他也指出，面对市场的转变，公司需要适时调整工程进度，目前已达到预售条件或明年才达到预售条件的在售项目将稍微放缓工程，近期要推出的全新项目和需要结构性补货的项目则加快工程。

与此相对应的是，雅居乐将新开工面积由年初计划的630万平方米调整到了520万平方米。

但鉴于雅居乐今年的销售表现，一些分析机构仍对其财务状况表示担忧。申银万国认为，如果该公司全年销售比原计划销售目标低13%的话，其期末净负债率将上升至83%，期末公司现金余额将骤降至28亿元。

据统计，今年雅居乐的预计工程款支出大概为170亿元，到期的短期债务为59亿元，2011年应支付土地款约为50亿元，加上利息等支出，总资本支出约达300亿元。

今年上半年，雅居乐的净负债率按年增长10.6个百分点至62.2%，其首席财务官崔永年在中期业绩发布会上表示，随着下半年有较多新盘推出，现金回笼充裕，年底预计该比率可降至约55%。

但实际上，雅居乐下半年的销售情况并未如公司料想般乐观。余立峰认为，由于现金流入的减少，预计年末雅居乐的净负债率可能上升至70%。而明年的负债情况能否改善，还有赖于销售回笼的情况以及新开工面积的控制。

摩根大通则表示，由于雅居乐现金回笼速度较慢，公司资产负债率上升，若现金的杠杆化加剧，将会引致下调评级。

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