瑞信还将合景泰富的目标价由7.4元下调至5.4元,对公司评级,由“跑赢大市”降至“中性”。
2011年12月,瑞信继续维持了合景泰富“中性”评级,目标价由5.9港元降至3.2港元,仍较市价溢价一成。
时值宏观调控,对于项目过分集中于北京、上海、广州等一线城市、主推中高端住宅产品的合景泰富而言,受到的影响更加大。
其中,合景泰富于11月正式出售的广州天銮—地处珠江新城核心位置且享有一线江景的高端合作项目,尽管在首个开售的周末共推出150套单位,成交110套,均价达约5.3万元/平方米,但是与预期亦是有较大的落差。
根据广州市国土房管局官方网站阳光家缘数据显示,截至2012年1月3日,广州天銮已出售165套,均价已降为5.13万元/平方米。按照已售面积41023平方米计算,销售收入为21.08亿元,若由三家合作开发商平摊,合景泰富的销售收入亦不过7.02亿元。
即便如此,合景泰富于北京、上海、广州等一线城市的开疆拓土行为却未停止过:2011年6月27日,合景泰富更是掷出7.1亿元夺得北京崇文门菜市场商业地块,楼面地价更是高达4.32万元/平方米,溢价率近140%,刷新了北京单价地王纪录。
值得注意的是,2010年同期出让的相邻地块,即崇文门东南的新景商务楼北侧遗留商业金融地块,楼面地价亦不过1.2万元/平方米。与之相比,北京崇文门菜市场商业地块的价格高出了3万元/平方米。
库存骤然增多
更让合景泰富不堪重负的是:在合景泰富销售的主体城市中,北京、上海、广州在2011年都整体出现了房地产库存压力。数据显示:截至2011年12月25日,北京市新建商品住宅库存达到12.42万套,比限购实施的第一天92900套的库存量上涨33.69%,库存面积高达1564万平方米。
在上海,同期一手房可售套数为6.73万套,可售面积为969.26万平方米,较2010年末增长55.5%,已超越2008年末850万平方米的库存水平,为近4年来新高。而广州楼市由于供应量大增,库存压力进一步加大。
截至2011年12月25日,广州商品房未售套数为10.6万套,未售面积达1355.16万平方米,如果按照广州市近两个月平均销售量计算,即便供应量不再增加,消化这些库存也要22个月左右。在此情况下,据Wind统计,按照申万一级行业分类,146家A股上市房企2011年三季度末存货余额飙升至12227亿元,同比增幅高达42.31%。
据三季报数据显示,截至2011年三季度末,沪深股市140多家上市房企存货总量超过1.2万亿元,较2010年同期大幅上涨了42%。其中,库存同比增长的公司多达112家,占比77.78%,库存环比增长的也有109家,占比75.69%。龙头房企无疑仍是库存大户。
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