临近岁末，楼市寒冬，开发商为了卖房可谓奇招尽出，在受限购、限价政策影响的深圳更是如此。

继12月3日绿景香颂率先在深圳推出“三年原价回购”后，不到一个月的时间内，深圳接连出现了4个“回购”楼盘，且力度一再加码。除了保值回购外，有些开发商还下“狠心”推出了增值回购。

所谓三年回购，就是购房者的房产，在三年后若低于原价，开发商将按照原价或高于原价进行回购。

三年回购成风

12月3日，深圳龙华新盘绿景香颂推出了深圳第一例“保值回购置业无忧”计划，当天购房者均可自愿与开发商签署一份“三年原价回购”的协议。

根据该协议，在三年后即2014年12月3日，如果有业主希望开发商履行回购的承诺，可以提出申请，两个月后，绿景将按原购房合同价将房款返还业主。

此回购程序将完全参照深圳二手房交易程序，税费也按照规定由业主与开发商各自承担。

与此同时，深圳另一楼盘十二橡树庄园推出了“三年回购，5%增值计划”，主要针对该楼盘的最后一期别墅单位。

开发商承诺，如果三年后房产低于原价，开发商将原价购回，并多给予业主总房款5%的增值补偿。

十二橡树庄园增值5%的回购，相比绿景香颂的原价回购可谓后来居上，但此举也引发了后来开发商推出更大的增值回购。

12月22日，深圳东门新盘港澳8号公布的开盘优惠期政策称：明年1月15日前签订购房协议的消费者，如果因楼盘贬值或没有升值，三年内可提出退房，开发商将按照当初的售楼价加价10%，在第三年的第四季度回购房产。

同一天，位于龙岗区的振业峦山谷也推出了“三年保值回购”计划。据该项目相关负责人介绍，该回购活动计划持续至春节前。

除了推出增值回购，更有开发商使出了给予购房者直接返现的策略。

12月24日，宝安西乡新盘广兴源圣拿威推出18个月内每月返现的活动，购房者买房后，开发商将每月返还8000至1.2万元，累计返利大约在14至22万元。

此外，为应对价格调整，该开发商还与之前买了房的老业主新签合同补差价，并推出三年包税费的原价回购措施。

层出不穷的保值回购计划，在引发市场关注的同时，也引起了相关机构的重视。

深惠莞三市的消费者协会在12月22日就联合发出消费提示，提醒消费者明白买房容易退房难的道理，即使在降价潮中购房，仍须谨慎而行。

变相融资风险

虽然吸引了众多眼球，但在多数深圳业内人士开来，不管是原价还是增值回购，都只是开发商的营销手法，想以此来增加购房者的信心，并在年关将至时，提高销售额以缓解企业的资金压力。

世联地产市场研究部总监王海斌就对观点地产新媒体表示，在当前楼市惨淡背景下，开发商为了努力销售，快速回笼资金，促销手段开始不断升级。

广州业内资深专家韩世同对此则表示，虽然都是承诺原价回购或增值回购，但开发商的目的和意图并不完全相同，一种是为了达到降价促销、回笼资金的目的，另一种则是为了套现，变相融资。

他续称，在目前的情况下，开发商所作的承诺更主要还是倾向于后一类，也即是为了融资，例如绿景香颂项目就是如此。

广州新城市地产董事长曹志伟也认为，这其实是开发商的一种担保融资手段，即把房子抵押给买家，再向买家借钱。如果按三年后溢价16%计算，那么每年就是5%左右的利息，而这样的利息比银行或是民间资本借贷还低很多。

深圳相关业内人士也称，目前开发商向银行贷款比较难，而民间借款利息又太高，所以即使三年后要以高出原价10%进行回购，这对开发商而言也是比较划算的。

同时，开发商通过保值回购、增值回购等方式变相融资，其实对买家也会有一定的风险。

深圳地产专家王世泰就对观点地产新媒体表示，购房者在签署回购协议时，一定要看清合同有什么附加条款，以免今后陷入合同纠纷中。

他还提到，购房者不要被回购所迷惑，要认清回购主体、具体条件及开发商不回购需承担的责任，如果回购主体只是项目公司，则需要警惕公司撤销的风险。

据悉，此次推出增值10%回购的港澳8号原名首都大厦，为十多年的烂尾楼，在建至5层时因功能改变而进行过再设计，开盘时间也是一推再推，原产权50年，目前仅余32年。

另外，开发商推出的回购计划中都有一项条款，只有全额付清房款的业主才能进行回购申请，而对于没有还完贷款的客户，则需要自己先付完楼款才能进行回购。

一位开发商高层对此也表现出担忧。他表示，具备回购条件的业主一直只是一小部分，三年后房价一旦真正下跌，大量此前未签订回购协议的业主和不具备回购条件的业主，自然无法接受自身物业不能回购的情况，或许到那时，开发商面临的危机才真正出现。（见习编辑 彭飞）