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明年首套房贷利率或放宽 难阻房价继续下跌
www.hyyz888.com 2011-12-27 09:46 来源:21世纪经济报道 我来说两句

12月23日,住建部年度工作会议,部长姜伟新提出,2012年,在坚持房地产调控同时,加快中低价位、中小套型普通商品房建设,支持居民合理购房需求,优先保证首次购房贷款需求。其中,“优先保证首次购房贷款需求”的提法被第一次强调。

住建部的新提法,被有些评论人士调侃为“住建部要掌银行的权”,并且,具体贷款需求如何激发,还有待各方协调。但这次会议所透露出的信息,在中国房地产商会会长聂梅生看来,正是明年楼市调控的一大新方向:首套房贷款和相关政策将定向放松。

但总体宏调推进的底色仍不变: 12月25日,继深圳、北京、上海之后,广州也表态明年继续限购。

在调控严厉趋势不减之下,聂称,首套房贷松动对楼市影响有限。

虽然目前市场上,有部分银行开始调回基准利率,甚至不排除更低幅度优惠;但聂认为,在当前房价下行趋势下,商业银行出于自身风险和利益考虑,首套房贷大幅优惠不太可能,首付重回二成更不可能。

更关键的因素则是房价下行空间,业内普遍认为房价下跌才刚刚开始,“从08年经验看,这轮调控的冬天会很长,至少有10个月。”上海易居房地产研究院综合研究部部长杨红旭(微博)称。

高利息成本

最新数据显示,11月份楼市成交跌到冰点。

11月万科销售金额82.9亿元,同比下跌36%;保利地产11月销售42.1亿元,环比下降26.1%,同比下降35.8%;碧桂园11月也仅实现25亿销售,环比大减43%。恒大11月销售环比大跌约8成,仅为12.4亿元。

背后的原因,除了本轮限购、限贷政策的持续外,还在于银行信贷的“釜底抽薪”,“银行提高首套房利率,是趁火打劫。”北京华远地产董事长任志强说。

万科董秘谭华杰告诉本报,三季度以来,商业银行由于信贷额度不足,普遍提高了首次置业的首付成数,并逐渐将利率上调至基准利率的1.05-1.1倍,部分城市的一些银行甚至停止发放购房商业贷款。

“特别是9月份之后,首次置业购房者获得贷款的难度明显上升,类似万科这种面向普通购房家庭、以满足基本自住需求为主的企业受影响较大”。

另一重表述是,购房的高利息成本,抵消了房企近期的降价举动。

“当前的利率成本抵消了房价下跌。即使降价,人们也不出手。”北京中原统计数据显示,以一套200万房产计算,贷款100万,在去年10月贷款,按照当时的利率,20年需要支付的利息款为47.5万左右;而之后存准金率的接连上调以及加息,令购房者按基准利率贷款100万,需要支付接近87万利息。

从去年到今年,同样的贷款利息多出近40万,接近房价20%左右。这也就是说,即使房价降20%,购房者所支付的资金成本仍然没有减少,从这个意义上讲,房价也并没有降。

“银行是调控的主要受益者”,北京大学房地产研究所所长陈国强称:调控“误伤”了刚需、自住群体。楼市调控后相关主体几乎都受损,唯独银行例外,首付上调、利率上浮等等确保了银行利益。

陈国强称,此前过于刚性和一刀切的地产宏调政策需纠偏,向合理住房需求倾斜,也就是在严厉调控房价的整体趋势下,通过一定措施保障首套房的合理住房需求得到释放。

房贷利率下调?

限购政策的支持者、央行货币政策委员会委员李稻葵提出,对于首套房贷应该按照优惠利率发放。

责任编辑:黄惇亮
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