——退房风波的背后与之后：国民性与房价稳定和公众福利的思考

从北京到上海，从青岛到长沙，遇有房价出现较大幅度降价，前期购房业主都会团结起来，集体向开发商讨说法，乃至围攻和打砸售楼部。道具和台词都是高举“我要退房”标语，大骂开发商“没有良心”。这是退房风波的表象。

各地退房潮愈演愈烈，业界和网络的基本倾向性观点：不讲契约精神是国民劣根性的体现。业主在与开发商签订购房合同时，双方都应当被推定为“理性人”，有着预测并承担商业风险的能力，这个风险就包括房屋价格下降的风险。

本文所探讨的不仅是局限于国民性这个问题，而是拟剖析退房风波不仅仅关联国民性，还有其背后的制度设计思考，以及退房风波之后，我们应该思考如何建立一种稳定房价的机制，使国民福利最大化。

平庸的恶与负国民性

法国社会心理学家古斯塔夫·勒庞发现：国民性是整个社会生活的基础，个体的人在群集情况下，个体放弃独立批判的思考能力，而让群体的精神代替自己的精神，进而，放弃了责任意识乃至各种约束，最有理性的人也会像动物一样行动，个体的意识个性淹没在群众心理之中，群众心理诱发出情绪，意识形态通过情绪感染得到传播。在已故的美国作家汉娜·阿伦特的笔下，现实社会中这样的一群人叫：群氓。他们并没有犯什么伤天害理的罪行，为的只是图自己的小便宜、或是盲目从众，而最终的结果却是导致了整个社会群体的混乱、更大的丑恶，对整个社会造成更大的损害（信用损害、道德损害、物质损害），而真正的罪魁祸首却无法从他们当中找到，因为他们中每个人都不是奸恶之人，他们只是普通人甚至就是我们的同事朋友。阿伦特因此称之为“平庸的恶”。

一个成熟而理性的市场，应当秉持起码的契约精神，而不是“凡事不能自己吃亏”的无赖原则。在全国上演的退房风波与打砸售楼部现象，显然内涵这种“平庸的恶 ” 的深层因子，同时也内涵“法不责众下的有恃无恐”等的负国民性。

所谓国民性，是一个国家的人民由于生存的自然环境所决定的生产方式，从而形成了与之相适应的社会心理、社会意识，由此产生出自己稳定的、独特的社会经济 - 政治结构形态。这种结构形态反过来又使国民的社会心理、社会意识定型化，形成牢固的思维方式和潜意识。

国民性既有正面的，也有负面的。我国国民性中的负面成分，是由过去两千多年的制度造成并沉淀于文化之中，并非无药可治的“劣根性”。种种问题，其实是中国现代化进程中必须要逐步解决的问题。

鲁迅在 1925 年曾说过这样一句著名的话：“此后最要紧的是改造国民性，否则，无论是专制，是共和，是什么什么，招牌虽换，货色照旧，全不行的。” 对中国国民性进行过深入研究的传教士明恩溥在和中国人接触 30 年后得出了这样的结论：“中国多方面的需要，归根结底就是一个迫切的需要——人格与良心。”

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