房地产市场短期仍将惯性下行 降价将蔓延

在中央经济工作会议再次强调房地产调控不动摇的背景下，2012年房地产将何去何从？在昨天的观点地产论坛上，专家们认为，2012年将是地产行业洗牌的开始，短期内房地产市场仍将惯性下行，降价仍将蔓延，将近六成的企业会“缺钱”。

开发商利润仍可观

在住建部政策研究中心主任秦虹看来，2011年的房地产是结构性调整的一年，有的地方正增长，有的地方负增长；有过得比较好的企业，也有企业被迫卖项目。

昨天公布的“2011年度房地产行业年度30强企业总评榜”也支持了这一观点。2011年，恒大、融创、碧桂园、佳兆业、中海等企业表现出色：融创1月~11月完成销售175。6亿元，去年同期仅为72亿元，增长翻倍，中海业绩提升逾30%。业绩下滑比较大的当属绿城，从去年同期的486亿元直接下降到307亿元，而SOHO中国业绩降幅近50%。

不过，即便遭遇最严厉的调控，房地产业的利润仍非常可观。上榜的30家企业平均毛利为42。73%，较2010年提升了4。47%；平均净利率为28。91% ，较2010年上升8。42%。此外，毛利率超过50%的有5家（2010年是4家），有13家毛利率达40%~50%（2010年为8家）。

至于明年的形势，“在坚持房产调控政策不动摇的情况下，短期看，市场还会惯性下行。长期来看，城镇化还在进行，经济还在发展，收入还在提高，消费升级没有结束，所以市场还会增长。”秦虹表示。

负债率远超安全线

国务院发展研究中心金融所副所长巴曙松则表示，2012年，房地产想要从银行贷款中分得一杯羹的可能性比较小，所以明年房地产的金融活动将非常活跃。

事实上，2011年下半年，大部分企业都已经感受到资金压力。数据显示，入选的30强企业，平均负债率为70。22%，只有3家在35%~60%的安全线以内，指标较好的包括瑞房、世纪金源、合生创展等。有15家超过70%的危险线，与去年持平，其中4家超过80%，最高的是绿城中国。

“2012年是房地产行业重新洗牌的开始，可能有一些标志性的并购或者整合，也有一些企业可能在2012年流血牺牲。”河山国际资本总裁曹少山表示。

根据清华大学经济管理学博士杜丽虹的测算，2012年近六成企业有资金缺口，这决定了2012年是行业分化和整合的一年。