不难看出，与白云新城地王一样，中海地产旗下众多地王的地价大都居高不下。

事实上，继2009年8月17日首破“零拿地”之后，中海地产的土地储备突飞猛进：2005年、2006年、2007年、2008年，中海地产新增的土地储备分别为175.4万平方米、653万平方米、1030万平方米和279万平方米，至2009年攀升至1771万平方米。

这与控股股东中国建筑(2.98，-0.02，-0.67%)股份有限公司(601668.SH，以下简称“中国建筑”)于2009年7月上市不无关系，中国建筑直接持有中海地产51.7%的股份。

不过，在土地储备大跃进的背后，中海地产也开始不断地在土地市场上不断勇夺地王。

若按照中海地产从拿地到销售平均为1年左右的周期来看，2011年，将是高价地王陆续进入销售的一年。可是事实情况却是，中海的昔日地王如今却是进退维谷。

根据北京住建委旗下的网站北京市房地产交易管理网的数据显示，2010年1月，中海拿下的丰台地王，即中海九号公馆分别于3月2日、3月13日、5月22日和6月17日取得预售许可证，分别推出房源40套、38套、180套和448套。

其中，截至12月12日，于6月18日开盘的448套房源中，网上联机备案的房屋仅为53套，而已预定为35套，成交率仅为11%。目前，中海九号公馆均价为33000元/平方米。

如此粗略计算，中海九号公馆地价占房价的比重已经高达近51.9%，远远高于全国楼市地价占房价23.2%的平均比重。

亚豪机构市场总监郭毅对时代周报记者表示：“其实按照中海九号公馆定价来说，相对理性，是在市场可以接受的范围内。可能只是在目前状况下，推出货量比较多，整个区域需求比较饱和，因而销售周期拉长了。”

“当时拿地是房地产市场最火热的时候。项目定价是参与周边项目来定价的，但是现在定价是根据客户需求来定价。”

无独有偶。据熟悉中海地产的相关人士向时代周报记者透露，上海长风地王，即中海紫御豪庭将于12月底封顶，但是目前尚未拿到预售许可证。

根据上海市城乡建设和交通委员会信息显示，该地王项目建设规模43.55万平方米，备案产品包括9栋高层公寓、1栋独栋别墅及19栋三层的双拼或联排别墅。预计该项目售价将达到7万元/平方米。

“目前市场状况没办法接受中海地王的定价。如果按照保证中海长风地王项目有一定的合理利润来定价，市场就不会接受。”郭毅如是表示。

她表示，根据位置、成本、所处区域的房地产市场情况，如果定价还能够有合理的利润，又能被市场所接受，就推向市场；如果市场价格已经低于成本，可是该项目长期看好，就宁愿选择短期内放一放，等市场回暖后再推向市场。

降价促销消化囤货

12月12日，瑞信发布报告预测：中海可能刻意押后部分地王项目至明年才推盘，如果其真的采取该策略，可能会进一步损害其毛利率。

诚然，中海拥有众多的地王项目，中海地产仍未能回收巨额的土地成本。为此，在二线城市拥有庞大项目的中海地产，或许不得不被迫牺牲利润来降低囤货。

12月8日，中海地产公告业绩：2011年1-11月份，中海已累计实现房地产销售额815.7亿港元，同比增长38.9%。显然，中海已超额完成今年800亿港元的销售目标。

其中，11月份，中海地产实现房地产销售额34.7亿港元，销售面积则为27.1万平方米，对比之下，10月份中海实现房地产销售额67.6亿港元，实现销售面积55.9万平方米。不难看出，11月份，中海的销售环比大幅下滑。

其实，在靓丽的销售数字背后，则是中海地产不遗余力的降价保量，尤其是在重庆及华东等二线城市。

朱欣苑则表示，中海地产惯用的策略是，保证中间价位的成交，高端产品一直保持在稳定的价位，但是在市场低迷情况下，为了保证销售率，就拿出非高端项目出来进行降价促销活动，通过其他产品线来弥补地王所产生的亏空。

11月4日，中海和九龙仓重庆弹子石地王项目开始降价促销，该项目推出先减5万元，再打8.3折的优惠。

早前，中海地产甚至推出8折销售的举措。

5月22日中海重庆国际社区开盘，当日推出1352套，销售1180套；4月25日，以深圳龙岗大运城为“噱头”的“中海康城国际”和附近500米外的“中海塞纳时光”降价促销，价格为9000-12000元/平方米。

郭毅强调，目前中海地产主要是集中囤货放量，“一些尾盘前期已经收获了一定利润，而且当初拿地成本很低，就算打8折也有一定的利润”。