2009年和2010年是南京土地市场最为热闹的两年，土地价格不断攀升，各大品牌房企陆续进驻南京抢地，导致各个板块的高价地频出。而今年更加严厉的楼市调控超出了开发商们以往“越调越涨”的预期，高价拿下的“地王”成了“烫手的山芋”。日前，南京一位业内人士向时代周报记者爆料，雅居乐去年10月豪掷57亿元，两创南京江北地价纪录拿下的G40、G41地块，存在地块面积增加、改动容积率、平衡利润的嫌疑。容积率标识板被拆除

2010年10月29日，南京长江隧道口的G40、G41地块拍卖会上，世纪金源、雅居乐、万科、仁恒、保利等大牌悉数到场，经过史上最长的350轮竞拍，G40被雅居乐以21.05亿元拿下，楼面价7411元/平方米，溢价率高达538%。当业内尚在惊叹江北天价地王诞生的时候，雅居乐再度“发威”，又以36.6亿元天价拿下G41地块，楼面价7813元/平方米，溢价率达572%，勇挫当时最大的竞争对手世纪金源。位于这两块地附近在售的楼盘中铁江佑铂庭当时的售价为8100元/平方米，目前均价也仅9050元/平方米。因此，这两块“地王”诞生之初，“面粉价”就已接近“面包价”。，当时业内人士就预计，雅居乐南京地王项目今后的房价至少要卖到15000元/平方米才能盈利。出让公告显示，G40总出让面积113608.1平方米，东至临江路、西至望江路、北至兴隆路、南至天浦路，容积率≤2.5，建筑密度≤20%，建筑高度≤100米，绿地率≥35%；G41总出让面积185849平方米，容积率≤2.5，建筑密度：地块1≤20%、地块4≤25%，建筑高度≤100米，绿地率≥35%。而一位业内人士向时代周报提供的G40、G41今年9月份的现场一份名为“雅居乐地产滨江花园项目简介”的施工宣传板图片显示，G40、G41地块项目暂定名为雅居乐滨江花园，占地面积为58.8万平方米，容积率≤2.7，建筑密度≤30%，总投资85亿元。但是，时代周报记者10月19日现场探访该地块时发现，项目施工方正在平整土地，除了路边的道旗广告和围挡广告外，“雅居乐地产滨江花园项目简介”的宣传图片已了无踪影。工地上的工人表示，“宣传板拆了有1个月左右了，什么原因拆除的不知道。” 最多可增销售额14亿细心的人们可能会发现，今年7月，南京市浦口区环保局网站上《滨江雅居乐花园(2010G40)项目环境影响报告书》批前公示显示，G40项目总占地186575.6平方米，总建筑面积444969.6平方米，其中计入容积率建筑面积353957.6平方米，不计入容积率建筑面积91012平方米。G41项目总占地197710.5平方米，总建筑面积605891.7平方米，其中计入容积率建筑面积468426.7平方米，不计入容积率建筑面积137465平方米。通过对比可以发现，出让公告总土地面积为29.95万平方米；浦口区环保局网站批前公示总占地面积为38.43万平方米，比出让公告多了约8.5万平方米；而G40、G41施工现场项目宣传板上显示总占地面积为58.8万平方米，比出让公告多了近一倍。而雅居乐方面给出的解释是，项目的实际出让面积未有任何变化，地块除实际出让的经营性用地外，还有大量的配套建设工程及市政道路、防洪堤新建工程，该部分属代征代建用地。但对于配套工程等占地面积是否已跟出让地块面积接近时，南京雅居乐房地产开发有限公司副总经理邵晴在接受时代周报记者采访时表示，由于在外出差，不在办公室，市政工程具体比例记得不是太清楚。不仅土地面积有所增加，容积率和建筑密度也有上升。出让公告中的容积率≤2.5，建筑密度分别为≤20%和25%，但施工现场宣传板显示为“容积率≤2.7，建筑密度≤30%”。按照出让公告2.5的容积率计算，项目总建筑面积应为近75万平方米。即使忽略宣传板上的总面积增加，如果仅从容积率一项变更至2.7，按照出让公告299457.1平方米的土地出让面积计算，地块的总建筑就增加了5.99万平方米。按照当时雅居乐拿地时业内预计的1.5万-2万元/平方米的售价计算，至少可为雅居乐增加9亿-12亿元的销售回款。如果对比浦口区环保局网站批前公示，总建筑面积合计105万平方米，计入容积率建筑面积合计822384.3平方米，不计入容积率建筑面积合计228477平方米。地块的总建筑面积比出让公告增加了近30万平方米。单从计入容积率的建筑面积来看，地块的总建筑面积也增加了7万多平方米。按照售价1.5万-2万元/平方米计算，可以增加销售额10.5亿-14亿元。容积率以合同为准？南京福舍投资顾问有限公司总经理史东向时代周报记者表示，按照雅居乐的楼板价计算，保本价至少要卖到1.5万元/平方米，按照目前的形势来看，后面的压力很大。容积率从2.5调整到2.7的话，规划部门必须要公示出来，而且雅居乐还得补交土地出让金，调整容积率成本肯定会划算一些，但是楼面地价太高了，还是很难补贴回来。时代周报记者在南京市规划局网站上并没有查询到G40、G41地块调整容积率或者面积的批前公示。对于规划是否调整，时代周报记者多次致电南京市规划局浦口区直属分局，电话却一直无人接听。邵晴向时代周报记者表示，目前项目仍处于规划设计阶段，最终方案尚未报批，“规划方案严格按照土地出让合同里规定的相关内容进行规划，没有超过这个界限，而且我们不可能超过界限。” 对于容积率是否跟出让公告一样，亦或出让公告与出让合同里的容积率不一致，具体容积率是多少，邵晴称，“不是以出让公告为准，是以土地出让合同为准，合同里有相关规定，我只能讲到这个层面了。雅居乐是等规划方案报批通过以后才正式开工的。” 但对于邵晴这一解释，沪上一个开发商予以驳斥：“一般地块公告上的容积率是多少就是多少，不会有变化。如果有调整，需要重新报批，规划局需要公示。代建的公建配套也是含在容积率里的，如果在地块外面，容积率才另外计算。可能雅居乐拿下地以后，觉得算不过来账，继续开发可能亏本，退地的话政府也不愿意看到，私下申请跟政府调整，当地政府如果多给一些容积率，相当于楼面地价降低了，平抑成本，楼面价格降低，后面推向市场的时候压力就减少很多，也可以适当降价。但是面积增加要补正规手续和差价，否则就是利益输送，是违法的。” 该开发商说，“只要成功拿到土地，通过擅自更改规划，减少绿地的面积，或让公共配套服务设施消失等手段，提高容积率，就可以大大提高开发的收益。在这个过程当中，只要开发商能够‘搞定’规划部门，更改容积率更加易如反掌。甚至一些开发商早在土地竞标时，就与审批部门打好招呼，用较低的容积率逼退竞争对手，在拿到土地后，再想方设法提高容积率。” 南京一位业内人士也表示，“雅居乐当时拿地，把周边价格都带动了起来，但现在调控周边也卖不上价格了。政府肯定通盘考虑，光是容积率调整，不会多出很多面积，可能会通过擦边球的办法，搭一些边角料的土地给雅居乐做商业开发等。雅居乐这个项目也不能死掉，这个项目周边后续还有很多地块要推出。”