连日来，宗地2011-28号地块因故暂缓出让后，住宅地块在福州土地市场上“销声匿迹”已近三个月。

然而，与此相对的是，今年以来，包含商业、文化、休闲、旅游、公共服务等功能的城建配套用地则频频进入人们的视线，成为土地市场一道全新风景；而11月29日，福州市再征四幅地块建设轨道交通1号线的消息再度引起业内关注——

2011，真的会成为福州土地市场的“城建年”？

台前数据

住宅地块搁浅近三月 城建地块占比近八成

常言道：楼市之根本，在于土地。

如今，福州的土地市场正发生着极为罕见的现象：如上文所提，自2011年9月9日以来，福州土地市场上已有近三个月未推出住宅地块。

·联通中奖信息补录公告 ·榕福特看车团报名与此同时，据地产数据中心显示，截至2011年12月1日，包括流拍地块在内，福州市总计出让地块30幅，其中含有文化娱乐、会议中心、旅游酒店、公共管理与服务等功能在内的城市建设配套用地总计出让为11幅，总面积为2318932m，占2011年至今出让地块总面积的77%，尤其是进入6月份以来，城建用地进入密集出让期，5个月内共出让8幅含城建配套功能的地块；相较之下，今年的纯住宅地块则更加稀缺，至今出让面积为227809m，占比仅为7.6%。

“随着楼市成交量的持续低迷，住宅库存量增多，土地市场上住宅地块放量萎缩也是情理之中，并且近期中央一再表明楼市调控不放松的决心，自身销售压力与调控持续紧逼之下，自然也无暇顾及住宅地块的竞拍，因此目前并不是推出住宅地块的好时机，即便强推也容易遭遇流拍”，福建省社科院社研所研究员徐峰指出，目前已进入12月，即使年底有新住宅地块推出，也难以扭转全年住宅地块放量减缓的形势。

幕后分析：

城建当先 或为住宅“添嫁衣”

此时，城建用地的屡屡亮相，与住宅地块的低迷之间，是否存在着某些特别联系？

在业内人士夏先生看来，答案是肯定的。

“近三个月内住宅地块一直‘兵马未动’，而城建配套用地则屡屡先行，其中不排除政府依靠出让城建用地来更好地推动住宅用地出让的可能。”夏先生认为，曾经屡唱主角的住宅地块陷入沉寂，无疑意味着目前土地市场已进入最关键的变局，“在这种沉默中，或许正酝酿更深层次的变革或转折，而城建先行，也是土地市场的一种进步，例如11月29日福州市征四幅地块用于建设轨道交通1号线，也可以看作是政府继续为城建加码的信号”。

众所周知，在土地开发中，开发商历来喜欢“筑巢引凤”，即通过建设高端配套来吸引更多业主入住，而今城建地块的屡屡抢眼，似乎也有异曲同工之处。

对此，闽江学院规划设计与房地产研究所所长吴锡麟表示，城建配套用地一旦成功出让，无疑提高了人们对周边未开发的土地的前景预期，对区域升值也有一定推动作用，“特别是有些出让的城建地块位于新区板块，可以看出政府对新区的规划亦更加合理，让人们对该片区价值更加期待，例如位于三江口片区的宗地19号地块，由福州新海岸旅游投资有限公司竞得，将打造成为福州本土的‘迪士尼’。”

住宅遇冷 开发商另谋他道求生存

另一方面，由于住宅楼市的持续受限，非住宅产品的优势也脱颖而出。

2010年，商业地产项目作为“非限类”城建配套的典型代表，在土地市场上大受欢迎，而在今年，在商业地块热度依旧的同时，旅游地产也脱颖而出，成为部分实力开发商追逐的对象；同时，诸如需要配建三甲医院、老年养生村等公共服务项目的宗地26号地块也同样花落利嘉。

“这些都说明，在当前楼市调控政策的引导下，部分开发商已经意识到光靠住宅来单方面获取利润的方法已经并不牢靠，介入文化地产、旅游地产、总部地产等多种地产开发模式成为他们谋求生存壮大的新渠道，而这些功能多样的城建用地，正应其所需。”徐峰谈道，例如香港房企就在开发住宅同时握有其他类型的资产，使得他们在面对各种危机时更加从容不迫，这就是“不要把鸡蛋放在同一个篮子里”的朴素道理。

隐忧：

高门槛、低利润 城建地块亦流拍

不过，采访中，不少专家亦认为，即便是住宅用地的沉寂与城建用地的频推内因暗合，将2011年的土地市场称为“城建年”，为时尚早。

事实上，记者留意到，与去年商服地块在土地市场上的八面玲珑所不同的是，城建用地也曾同样如住宅地块般陷入无人竞拍而尴尬流拍的境地。

如位于海峡国际会展中心东北侧的宗地11号地块，由于该地块仅作为商业、游艇俱乐部用地，且建筑高度受限，7337元/m的起始楼面价相对较高，最终因无人竞买而流拍；而规划为温泉旅游综合体的宗地30号地块，预计总投资不少于40亿元，规划建设四星级酒店、五星级酒店、温泉主题汤馆、演艺中心等温泉旅游配套，同时竞得人还需承担21万平方米的保障房建设，最后也无人问津。

“从土地规划上看，这些城建地块出让的目的与意愿无疑是美好的，但这些高标准的地块对竞买人的开发资质与资金实力要求较高，让本已在土地市场上观望的开发商更无竞买机会。”吴锡麟表示，同时，在目前政策调控市的压力下，开发商在不同程度上都受到资金链的压力，而城建项目投资大、利润回报相对较慢的特点，也自然令不少开发商望而却步。

实际上，纵观2011年至今成功出让的城建地块，大部分为起拍价出让，且竞得人多为银行、能源公司、旅游投资公司等专业性企业，仅有少数如利嘉这样的老牌房企才成功拿下大型城建用地，由此可见，作为功能多样的城建配套用地，其吸引度则远不如传统的商服地块。