农民权益不可“代行”　土地“变性”急需规范

针对观音村农民反映８００亩地“失踪”问题，中国农村经济法研究会副会长、西南政法大学副校长刘俊表示，因为农村土地涉及农民的生存保障问题，国家相关法规严格保护农民土地承包权益，随意或私下将农民土地“变性”谋利，必须得到纠正。

我国土地管理法等明确规定，非本村集体人员承包土地的，要经过三分之二以上村民签字同意。承包方如果转租土地，也必须经过三分之二以上村民签字同意。“这好比租房者如果将房屋转租，必须经过房东同意一样。”

对照观音村土地事件，开发商转租农民８００亩土地，仅仅征得镇政府同意、只有村小组（社）的盖章，显然是不行的，必须召开村民大会多数人同意签字才合法。

刘俊等专家还指出，由当地政府主导的观音村８００亩土地转包合同中，规定期限为５０年，这种合同是无效的。物权法明确规定“土地流转的最长期限不得超过承包期的剩余期限”，而当时我国土地承包期最长也仅为３０年。

不仅如此，农用地私下“变性”、或者变相更改土地用途，更违反了国家相关法规。

“不管群众知情不知情，观音村的８００亩土地被转租时，约定用途为农业开发，随意改变用途甚至盖楼都是违规的。”刘俊说，“这好比租房，租时约定的用途是居住，但是签订合同后却装修成了商场，作为房东你会答应吗？”

近年来全国农村土地纠纷呈多发态势，大多涉及违规改变土地性质和农业用途。对此，中国城郊经济研究会名誉会长包永江说，承包方“以农业开发为名头、以种粮收益为补偿标准”租赁农民土地，但却搞了房地产等商业性开发，通过土地“变性”将农民的收益切除，此风决不可长。