是什么样的原因，让控股股东愿意以如此低的价格大幅折让抵押公司股权？《每日经济新闻》记者曾向宝龙地产品牌部询问上述问题，但截至记者发稿时未获得回应。但公司上半年的财务报表显示，该公司近期的财务压力正在变大。

公司上半年的经营性现金流为-20.02亿元，投资性现金流也为-20.21亿元，而需要偿还的贷款更高达14.26亿元。是靠上半年40.24亿元的借贷，宝龙地产才缓解了财务压力。但目前，外部的融资环境却发生了根本性的变化。今年前10月，全国房地产开发企业总资金来源为6.8万亿元，其中国内贷款的比例仅占15.4%，而通过多次发债融资，宝龙地产净资产负债率已经从年初的20%提高到了46%，再融资能力也出现了下滑。

在这样的情况下，宝龙地产需要通过快速销售，回收现金流。然而，该公司的销售情况并不理想，尽管7~10月，该公司的销售额已经和整个上半年的销售额持平，达到22亿多元。但是，截至10月却仅仅只完成了既定销售目标的46%。而按照其最近4个月的平均销售速度，如果无法获得新的融资，宝龙地产在不买地、不开发、没有常性支出的情况下，需要用9个月以上的时间，才能筹到足够还债的钱。

商业地产“冬天”或提前来临

上述财务数据，或许可以说明控股股东以净资产2折抵押股权的原因。而公司在杭州或以接近10281元/平方米楼面价的价格售卖项目。

在宝龙地产的财务危机背后，或许暗示商业地产的“冬天”将比住宅更早来临。整个上半年，该公司销售的商业地产项目总金额不过3.2亿元，而去年同期的销售额是6.34亿元。在销售额锐减的情况下，该公司的开发投入却大幅增加，物业开发的投入由13.75亿元，猛增至58.85亿元。

而商业地产的租金收入，也没有成为宝龙地产的 “救命稻草”。上半年年报显示，宝龙地产在持有投资物业达139.34亿元的情况下，投资物业的租金收入却只有1.01亿元。杯水车薪的租金回报率，让开发商的资金链变得更为紧张。

上海同策咨询公司研究总监张宏伟说，类似宝龙地产这样的低租金收益率，是开发、布局商业地产初期的正常现象。由于这阶段开发商的租金收入很低，而投入很多，所以很难指望仅靠租金收入，根本性地改变开发商的财务结构。按照他的介绍，目前开发商从事商业地产理想的投入比例应该是3：7，即30%持有，70%出售。但根据宝龙地产的财务报表，其持有出租的物业，要比销售的物业高出近一倍。