近日,关于全国知名房企绿城集团申请破产的消息,在网络上迅速流传。11月2日凌晨,浙江绿城集团董事长宋卫平通过绿城房产的官方微博撰文辟谣,表示“传闻中所谓破产一事子虚乌有”。绿城的“被破产”事件是不是“空穴来风”?又会给福州楼市带来什么样的启示?
房企破产并非空穴来风?
地产行业出现危机
记者:绿城“被破产”事件,您是怎么看的?
刘波:绿城“被破产”,缘于资金链紧张。绿城2011年半年上市财务报表显示不是很理想,负债率太高,债务太多。同时,绿城的销售策略是以高端住宅为主,难以抵抗现行宏观调控的压力,因为限购抑制住了高端住宅的销售,限贷则抑制住了中低端改善型消费,而绿城却坚持不降价,销售困局可想而知。
傅宜明:这个事件说明房地产市场开始出现调整的讯号,在2011年之前的十年里,房地产行业处在一个高速发展的黄金期,到2011年开始的后十年,房企需要不断提升竞争力。
记者:福州会不会出现房企破产的现象?
刘波:绿城“被破产”应该说是中国房企的一个缩影,但是综观近十多年福州楼市的发展,出现房企破产的事件应该还没有,主要是福州房价并没有出现过大起大落的局面,开发商也没有囤积大量的房源,资金回笼还算及时。
傅宜明:调控深度持续,中小房企的日子不会好过。这也给购房者提了个醒,淡市之下,买房要选择品牌房企,这样不论在服务、产品质量上都有保障。
地产行业出现危机
记者:绿城由于扩张速度过快,造成企业难以应对,资产负债率过高。为此,有网友称“绿城破产是地产行业的危机”,该如何理解?
刘波:房地产行业单边上涨的态势已经持续了很多年,现在调整的阵痛已经开始,市场逐渐由卖方市场转向买方市场,房地产行业进入危机时代。
傅宜明:其实危机时刻都存在,不管是市场好还是市场不好,每个企业都应该有高瞻远瞩面对危机的意识。
记者:宋卫平对媒体放话,称绿城将分三步走,如果前两部都不奏效,将直接把价格降到底,把所有的房子都卖完,以后就不再做房地产。由此可见融资的困难,这会不会说明很多中小房企,甚至中上游的房企都将面临洗牌?地产界的兼并潮是不是来临了?
刘波:之前楼市一直处于欣欣向荣的景象,2008年的危机也得到了喘息的机会,因此,很多开发商对楼市危机的爆发,缺少意识。调控政策出台,使得房地产市场成交量出现了明显的下滑,伴随着量价萎缩,房地产企业的财务状况开始危机四伏,部分房企正面临着生存难题,这也直接导致了今年以来房企间兼并重组事件的升级,地产行业进入一个大分化、大裂变的时期。
傅宜明:其实各个行业都会出现兼并的现象,在竞争白热化阶段,效率低、能力低、管理差的企业必然会被兼并,这是所有行业的发展规律。只是过去十年,房地产行业的发展一直处于向上的态势,接下来,随着调控的深入,房地产行业自然也会迈入“优胜劣汰”的发展轨道。
房企调整发展战略
记者:开发商四处借贷筹款,解资金燃眉之急;银行房贷额度不放松,楼市头上紧箍咒不放松,政策调控无法看到松动迹象。业内人士认为,楼市观望情绪还将弥漫,接下来房企的发展战略该如何调整?
刘波:绿城“被破产”,也说明绿城低估了政策对市场的影响。如何在这个冬天生存下来,是不少房企当前应该考虑的问题。因此房地产企业开始调整战略、寻找新的出路。
随着大分化时代来临,国企央企依然有底气,但是中小型房企开始转移市场,向二三线城市推进,同时开发模式发生转变,从单一的住宅开发模式,逐步转为商业地产、旅游地产的开发。
傅宜明:不管政策怎么调整,有需求的客户还是存在的。可以说,十年前,是住宅时代,但是,从现在开始的十年,应该是商业时代。同时,购买力前景乐观的二三线城市,可以考虑进行拓展。
记者:福州的房地产开发商该如何应对接下来的市场冲击?
刘波:住宅方面会出现一波结构性的行情。由于供应的增加以及需求的萎缩,使得福州远郊以及新区出现价格下跌的局面,但是在传统的市中心,由于土地稀缺,价格会依然坚挺。稳健经营,务实营销,提升企业生存力,避免陷入“绿城式危机”。
傅宜明:首先要调整自身的产品结构线,商业地产会是个突破口。其次调整推盘的节奏。再次多举办业主活动,增强互动,提高产品的渗透力。