10月份京城新开项目签约率仅为4.3%

　　截至10月26日，北京市房地产交易管理网显示，可售住宅期房套数为79607套，未签约住宅套数为37748套。

　　本报记者 谢 静

　　2011年的“金九银十”，注定要以“铜九铁十”终场了——截至10月26日，北京市房地产交易管理网显示，北京住宅库存高达11.74万套——市场分析人士纷纷猜测，北京库存冲过12万套的峰值几无悬念。

　　政策持续到此时，购房者观望情绪日渐浓厚——至少，此时可以轮到那些有资质又有能力的购房者来做决定了：买房？还是再等一等？

　　“量跌价滞”

　　购房者观望情绪日浓

　　数天前，小杜收到一条内容为“旭辉御府16800元/㎡起！……130-260㎡……仅27席……”的短信。

　　事实上，这一消息颇令小杜有些惊讶。7月底曾经计划买房的小杜曾去过位于大兴的旭辉御府项目。彼时，与华润九号公馆毗邻的旭辉御府项目的销售人员，也显得自信满满。在对小杜介绍该楼盘项目时，表示该项目每平米最低价格也要20000元，并且“仅余130平以上的户型以及高端项目对外出售。”

　　然而，不过3个月，旭辉御府的每平米的起价就直降3000元左右，这着实让小杜兴奋。为此，他拨通了售楼处的电话进行咨询。售楼人员向其表示，该项目价格的确是“做了调整”。和其它项目的销售人员措辞一致之处在于，坚持不变的否认降价一说。“项目的老板(开发房企)因为有自己的考虑，所以想尽快回笼资金来让自己的财务表现更好一些。因此我们才有这个优惠价格的，并不是我们这个项目卖不出去……”

　　不过，小杜也对《证券日报》记者表达了他的疑惑，“明明在7月底的时候告诉我只剩130平和高端户型了，怎么我这次问他是不是有90平小户型，又说还剩2、3套可供出售呢？”

　　无论如何，旭辉御府的起价的确是降了下来。但是这却令小杜更为犹豫：究竟买，还是不买？眼看着北京、上海等地区业主因为降价的事情而一次次“维权”，小杜着实不想遭遇同样遭遇。与此同时，首付比例和房贷利率的上调，让买房的压力也增加了不少。

　　事实上，如小杜这样矛盾当中的刚需购房者着实不少。一方面是下跌的房价在诱惑，另一方面则是房贷压力令其止步——这次第，怎生一个纠结了得？

　　作为典型价跌量滞代表的通州地区，最为典型的例子则是润枫领尚苑项目。该项目于5月16日获得预售许可证，拟售价格区间在21503元/㎡-27964元/㎡之间，但随着通州楼市泡沫破灭，该项目一度零成交。

　　10月22日，润枫领尚苑再获预售许可，并不得不将拟售价格下调。链家地产统计数据认为，该项目二期开盘定价下调了12.1%。而截至10月26日，北京市房地产交易管理网上显示，润枫领尚苑项目成交均价仅为14680元/㎡。

　　北京“10月份入市的29个项目中，16个为多期住宅项目，10个项目定价走低，2个持平，降价项目占比达到6成”，链家地产市场研究部统计数据显示，“目前，10月份新开项目的当期签约率仅为4.3%”。

　　北京库存达到次峰值

　　1-10月份

　　签约率仅为41.5%

　　截至10月26日，北京市房地产交易管理网显示，可售住宅期房套数为79607套，未签约住宅套数为37748套。

　　“这一数量算是08年以来的次峰值”，10月26日，伟业我爱我家(博客，微博)副总裁胡景晖接受《证券日报》记者采访时表示。

　　在其看来，有效需求不足而造成供给的相对过剩成为这一轮库存高企的最重要原因。具体说来，限购成为在京的购房者最高门槛；另一方面，银行提高房贷首付比例以及利率使得部分刚需无法获得足够的贷款支持。最后，一部分有资质又有条件的购房者尚处于观望当中，并不肯轻易出手购房。

　　“从09年下半年以来拿地情况来看，按照房地产开发周期可以推算出，今年下半年是住宅市场的供给高峰期”，胡景晖对《证券日报》记者表示。

　　一份由链家地产提供的数据显示，从年初至今，北京新开盘项目165个，提供住宅53034套，签约率仅为41.5%。其中，在今年入市的期房项目中，郊区库存是城区的3.2倍，而去化率却比城区还要低5%。

　　“期房库存达到8万以上的时间出现在2008年4月-2009年6月”，链家地产市场研究部统计显示。不过，“和今年不同”，链家地产研究报告指出，彼时虽然库存高涨，但是月签约量却在1万套左右，“比现在高出近1倍”。

　　链家地产首席分析师张月表示，今年以限购为核心内容的调控对签约率的影响最为直接，也使得调控效果最为明显。

　　房价松动逐步向主城区传导

　　该不该出手？

　　“虽然今年的‘金九银十’并未出现，但是11月份还是一个机会”，伟业我爱我家副总裁胡景晖对《证券日报》记者表示。“或者说是开发商最后一个机会，进入到12月份以及明年的1、2月份，销售将变得更困难。”

　　正如上文中提及，今年的9、10月份，出现住宅供应放量，但是成交冷清的形势。虽然北京城郊楼盘价格下调幅度较大，但是主城区房价依旧相对坚挺。

　　“京城房价的下跌是从郊区逐步传导至主城区的”，胡景晖表示。而据其提供的数据，包括东五环、南三环等城区二手房价格均价已经出现下调。“7月份二手房成交均价高点是在25000元/㎡，而10月份二手房成交均价则跌破22000元/㎡，房山长阳地区的每平米的住宅成交均价也从1.7万降到1.4万”，胡景晖认为，未来数个月主城区住宅价格将会随之松动。

　　“如果此时出手，购房者可以挑选到性价比相对较高的房子”，胡景晖认为，“二手房买家也可以坐下来和卖家进行商谈”——绝对的卖方市场已经不见了。

　　而此时成交量的胶着，无非是房价还没有真正降低到刚需购房者的可承受水平。“一旦价格回调到一定程度，成交量自然会有所反弹”，胡景晖认为，“房价会经历一个从下降到平稳的过程”。

　　一个颇引人深思的消息称，因业主“维权”而叫停的上海中海御景熙岸团购优惠活动开售，每平米2.2万的房子优惠至1.75万元。此次开盘的400套房源，现场排号的购房者超过500个——“到深夜12点多，仍有不少人等待叫号。”

　　或许，这传递出来一个信号是，之所以出现“价跌量滞”的局面，不过是由于价格跌得还不到位。

　　在对《证券日报》记者的回复中，链家地产首席地产分析师张月表示，一方面是住宅滞销，另一方面却是不断加大推盘力度的开发商，北京库存很有可能突破13万套。更进一步的，“如果10月新项目成交仍然走低，预计年前入市项目定价和成交价格会突破5%的下调幅度，很有可能在年底达到10%。”