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图①、图②：福州仓山区金山街道金建小区，架空层被一些住户用铁栏杆围成私人停车位及杂物间，有的住户甚至在架空层养鸡。 东南网8月15日报道（福建日报记者 赵锦飞 实习生 尤德坤 杨玲/文 王毅/图） 新闻背景>>> 架空层，是指仅有支撑结构而无外部围护结构的开敞空间层。它起到优化环境、人车分流等作用，可提高小区居住品质。然而，这个本该给城市居民带来方便的场地，如今却成为城市小区的多事之地，围绕其归属权、使用权的纠纷频发，业主、开发商、物业为此对簿公堂的例子并不少见，影响了小区和谐。 上月中旬，福州鼓楼庭院的部分业主向本报反映，称小区架空层被物业当作停车位使用，长期租给特定业主，其他业主无法享受。这并非个例。记者查阅了福州市便民呼叫中心的诉求件，从今年1月1日至8月11日，共有204件投诉的内容与架空层有关，大多是反映共有产权受到侵害。
图③：福州鼓楼区通湖路236号通湖公寓，3号楼架空层被砌成小空间，挪作他用。 停车位之争：少数业主可停车，多数业主只能望其兴叹 7月16日，记者来到鼓楼庭院小区，只见每座建筑的架空层均用黄线划出一定数量的停车位，这些车位标注着各自对应的车牌号。以22号楼、23号楼为例，两座楼各有36套房，前者架空层划出14个停车位，后者划出10个。“只有租到车位的业主才能在此停车，他们不主动退出，就可以一直租下去。租不到车位的业主占大多数，这很不合理。”一名业主说。 据该小区物业主任陈瑞介绍，小区架空层的规划用途就是停车位。2006年，开发商建好楼盘后，就在架空层划了停车位。但是，他未能向记者提供有关设计规划材料。 陈瑞还说，2006年一期交房，入住的业主不多，当时车辆可随意停放在架空层。随着入住业主的增多，2008年，为了便于管理，他们开始按“一车一位”的方式，将架空层车位固定出租给一些业主。原来物业每月收取30元的停车费，现在上涨到90元。没租到停车位的业主，大多只能将小车停在小区道路旁，停车费为每月60元。这些停车费由物业代收后交给小区业委会。 “‘一车一位’是业委会还是物业决定的？当初是否经过小区业主同意？”记者询问。陈瑞说，那是第一届业委会和物业前任负责人的事，他不了解具体情况。 随后，记者采访了部分早期入住的业主。7号楼业主李女士于2007年入住该小区，她说当时该楼架空层被出租给一些卖建材的商家，从未听说架空层规划用途为停车位。后来推行“一车一位”时，她没接到通知，物业也没贴出公告，等看到架空层被标注车牌号，才知道此事。“当时如果知道，我肯定反对。现在有些业主在卖房时，甚至以‘买房子送车位’为筹码提价，这些出租车位几乎成为私有财产。”李女士说。 不少业主也提出，他们虽于2011年正式入住，但早在2006年就购买了房子，而根据 《物业管理条例》，他们在2006年就已是该小区业主。然而，架空层“一车一位”出租时，他们都没有接到通知，也没有行使表决权利。大家感到不解：架空层属于共有产权，如此做法，怎能保障全体业主的权益？
图④：福州仓山区上渡紫竹园，部分架空层被住户加装地锁。 维权之路：焦点在于是否变更规划。物业若擅自当作车位出租，主管部门可责令改正 福建创元律师事务所律师蔡思斌说，如果当初架空层并未设计规划为停车位，后要划出车位出租，属变更规划，须到规划部门申请。按程序，规划部门接到申请后还须公示，征求小区业主意见。而且，应当经专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意才能决定。《物业管理条例》 第55条还规定：利用物业共用部位、共用设施设备进行经营的，应当在征得相关业主、业主大会、物业服务企业的同意后，按照规定办理有关手续，收益应当主要用于补充专项维修资金，也可按照业主大会的决定使用。 蔡思斌表示，如果小区当初没有按照正规程序出租车位，业主可通过业主大会重新协商解决架空层的利用和管理方式，或向主管部门投诉，还可依法向法院提起诉讼。 鼓楼区房管局物业科相关负责人指出，物业无权擅自出租车位，要改变架空层的使用方式应经业委会同意，且应贴出相关公告告知业主。如果物业或业委会无法提供当初变更使用方式的相关材料，那么当初的决定就是无效的。省住建厅房管处一名负责人也表示，如果物业存在违规行为，主管部门可责令其改正。 8月1日，记者又前往鼓楼庭院小区，联系上物业另一名负责人李健。记者询问：“2008年小区架空层出租，物业是否有可证明是业委会授权或业委会会议纪要等相关材料？”李健让工作人员出示的，却只有2013年8月9日的业委会会议纪要。记者打听第一届业委会负责人的电话，他说：“隔了很久，我得找一找。”该小区现任业委会主任陈晓平告诉记者，他不了解当年情况，并且上一届业委会也没有移交相关材料。 目前，摆在持异议业主面前的难题是：要想证明当初出租车位的决定是违法的，就需要业委会和物业的配合，提供相关材料。而且，并非所有业主都愿意支持诉求，毕竟有部分业主是既得利益者。 产权之惑：架空层是否属于共有产权，亟待法律层面做出明确规定 鼓楼庭院停车位之争，实质上是架空层权属引发争议，这类问题已成为当下热点问题。 记者查阅了福州市便民呼叫中心网站上的相关信息，经过梳理，涉及架空层的问题主要有3类：一是擅自改变用途，一些小区将架空层改成店面、仓库出租；二是违建严重，在架空层搭建麻将馆、临时住所和杂物间等现象不在少数；三是私下出售，一些开发商将架空层当作停车位暗地里出售。这些问题的焦点在于：架空层是否属于业主共有产权。 据了解，在2007年前，由于《物权法》 尚未颁布，业主和开发商各执一词，因此架空层的权属之争更加突出。对此，福州市房屋登记中心给出的答复是：架空层的归属问题，有约定的从其约定。2011年12月，福州市政府出台 《关于居住区公共配套设施建设使用管理的意见》 （榕政综【2011】209号），指出居住区的公共配套设施的建设使用及归属应按土地出让合同的约定处理；对该文件出台之前的项目，未明确处理的，其权属列入暂不确定，待市政府有文件出台后，从其规定处理。 “原来许多小区架空层并未事先约定，归属容易引发争议，主管部门也莫衷一是，一些地方法规甚至与 《物权法》 内容相抵触，架空层成为公认的‘烫手山芋’。”蔡思斌说。 2007年《物权法》颁布后，架空层的权属争议并未停歇。按照物权法定原则，确定小区架空层的权属问题依据我国的《物权法》和相关司法解释，可法律并没有对架空层的权属问题做出明确规定。而且，在现行的房产权登记制度下，业主的专有部分相对明确，共有部分则含糊不清。 《物权法》第七十三条规定：建筑区划内的其他公共场所、公用设施和物业服务用房，属于业主共有。那么，架空层是否属于小区的公共场所？ 蔡思斌说，这就要看各架空层部分在最初规划时，是将其规划有特定的用途，还是规划为公共场所，如果规划为公共场所，属于全体业主共有；如果经过规划部门审批，规划为专有部分，则可出售。不过，目前许多小区架空层并未标注功能。 蔡思斌表示，从目前的司法实践看，要确定架空层的归属，应看架空层是否计入业主公摊面积。如果计入公摊面积，则属于全体业主所有，如果未计入公摊面积，业主不享有相应产权。 省住建厅房管处一名工作人员说，解决这类民事纠纷，核实公摊面积，需要全体业主齐心协力，又需要开发商提供审批时的规划材料，还需要规划部门的配合。而且，当事双方常处于不对等的位置，导致这类纠纷频发又棘手。 记者点评 无规矩不成方圆 福建日报记者 赵锦飞 确定架空层的权属，是目前不少城市小区迫切需要解决的问题。它事关群众的切身利益，影响小区的和谐稳定，因此也是社会治理创新中的一项内容。 社会治理必须以法律为准绳。按照物权法定原则，确定小区架空层的权属只能依据我国的《物权法》和相关司法解释。可《物权法》第七十三条规定语焉不详，未对架空层的权属问题做出明确规定。最高人民法院虽出台了《关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》等司法解释，但架空层的归属依然存在争议。一些学者主张合同确定论，有的持推定归属论，有的主张销售成本收益归属论……众说纷纭，莫衷一是。 无规矩不成方圆。因此，在架空层权属上亟待进一步明晰法律法规，这样才可起到定纷止争的作用。 首先，要以一种公平的视角来看待权属关系。目前，一些地方简单、绝对地确定架空层属于业主共有，难免有失偏颇。法律是平衡和协调利益冲突的社会控制工具，简单地决定权属，难以实现开发商和业主利益的平衡，而利益不平衡正是矛盾纠纷的根源。 其次，需要进一步完善相关法律法规。应当以 《物权法》 为基础，以司法解释来补充，明确不同类型架空层的法律权利及归属，这样既可增强法律的可操作性，也可进一步规范、引导审判实践中对架空层纠纷的解决。
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