停车位之争 折射架空层权属之惑

产权之惑：架空层是否属于共有产权，亟待法律层面做出明确规定

鼓楼庭院停车位之争，实质上是架空层权属引发争议，这类问题已成为当下热点问题。

记者查阅了福州市便民呼叫中心网站上的相关信息，经过梳理，涉及架空层的问题主要有3类：一是擅自改变用途，一些小区将架空层改成店面、仓库出租；二是违建严重，在架空层搭建麻将馆、临时住所和杂物间等现象不在少数；三是私下出售，一些开发商将架空层当作停车位暗地里出售。这些问题的焦点在于：架空层是否属于业主共有产权。

据了解，在2007年前，由于《物权法》　尚未颁布，业主和开发商各执一词，因此架空层的权属之争更加突出。对此，福州市房屋登记中心给出的答复是：架空层的归属问题，有约定的从其约定。2011年12月，福州市政府出台　《关于居住区公共配套设施建设使用管理的意见》　（榕政综【2011】209号），指出居住区的公共配套设施的建设使用及归属应按土地出让合同的约定处理；对该文件出台之前的项目，未明确处理的，其权属列入暂不确定，待市政府有文件出台后，从其规定处理。

“原来许多小区架空层并未事先约定，归属容易引发争议，主管部门也莫衷一是，一些地方法规甚至与　《物权法》　内容相抵触，架空层成为公认的‘烫手山芋’。”蔡思斌说。

2007年《物权法》颁布后，架空层的权属争议并未停歇。按照物权法定原则，确定小区架空层的权属问题依据我国的《物权法》和相关司法解释，可法律并没有对架空层的权属问题做出明确规定。而且，在现行的房产权登记制度下，业主的专有部分相对明确，共有部分则含糊不清。

《物权法》第七十三条规定：建筑区划内的其他公共场所、公用设施和物业服务用房，属于业主共有。那么，架空层是否属于小区的公共场所？　蔡思斌说，这就要看各架空层部分在最初规划时，是将其规划有特定的用途，还是规划为公共场所，如果规划为公共场所，属于全体业主共有；如果经过规划部门审批，规划为专有部分，则可出售。不过，目前许多小区架空层并未标注功能。

蔡思斌表示，从目前的司法实践看，要确定架空层的归属，应看架空层是否计入业主公摊面积。如果计入公摊面积，则属于全体业主所有，如果未计入公摊面积，业主不享有相应产权。

省住建厅房管处一名工作人员说，解决这类民事纠纷，核实公摊面积，需要全体业主齐心协力，又需要开发商提供审批时的规划材料，还需要规划部门的配合。而且，当事双方常处于不对等的位置，导致这类纠纷频发又棘手。

记者点评

无规矩不成方圆

福建日报记者　赵锦飞

确定架空层的权属，是目前不少城市小区迫切需要解决的问题。它事关群众的切身利益，影响小区的和谐稳定，因此也是社会治理创新中的一项内容。

社会治理必须以法律为准绳。按照物权法定原则，确定小区架空层的权属只能依据我国的《物权法》和相关司法解释。可《物权法》第七十三条规定语焉不详，未对架空层的权属问题做出明确规定。最高人民法院虽出台了《关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》等司法解释，但架空层的归属依然存在争议。一些学者主张合同确定论，有的持推定归属论，有的主张销售成本收益归属论……众说纷纭，莫衷一是。

无规矩不成方圆。因此，在架空层权属上亟待进一步明晰法律法规，这样才可起到定纷止争的作用。

首先，要以一种公平的视角来看待权属关系。目前，一些地方简单、绝对地确定架空层属于业主共有，难免有失偏颇。法律是平衡和协调利益冲突的社会控制工具，简单地决定权属，难以实现开发商和业主利益的平衡，而利益不平衡正是矛盾纠纷的根源。

其次，需要进一步完善相关法律法规。应当以　《物权法》　为基础，以司法解释来补充，明确不同类型架空层的法律权利及归属，这样既可增强法律的可操作性，也可进一步规范、引导审判实践中对架空层纠纷的解决。