福建房企可申改土地用途 开发商倾向“商改住”

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未取得预售许可证房产项目可转型

需满足一定条件 业界认为：商业地产若能转型，对去化很有益

□东南快报记者黄弘妍

今后，未取得预售许可证的房地产项目，若满足一定的条件，可以申请进行项目的整体或部分转型，用于其他产业项目或用于符合市场需求项目用途的开发建设，但土地价款也将重新确定。

昨日，东南快报记者获悉，省国土资源厅、省住房和城乡建设厅联合转发国土资源部、住房城乡建设部《关于优化2015年住房及用地供应结构促进房地产市场平稳健康发展的通知》（以下简称《通知》），其中对土地供应结构和总量进行了适当调整，也表示允许住房套型结构调整或房地产项目转型。

符合条件的房产项目可申请土地用途变更

《通知》中提到，对于未取得预售许可证的商品住房项目及项目中单栋楼房，在不改变用地性质和容积率的前提下，允许房地产开发企业调整住房套型结构，以适应市场需求。

而对于未取得预售许可证的整体或部分房地产项目，所在市、县现实库存去化期限超过24个月的（按住房和非住房现实库存分别计算去化期限），在符合相关规划要求的情况下，允许房地产企业进行项目整体或部分转型；房地产企业可以申请土地用途、规划条件变更，用于其他产业项目或用于符合市场需求项目用途的开发建设，重新依法依规办理相关规划、用地手续，重新确定相应的土地价款。

而自今年6月1日起，新出让房地产用地，可不向房地产企业收取履约保证金。由于规划调整等政府原因导致房地产项目无法完全按土地出让公告及出让合同规定条件开发建设的，房地产开发企业可以提出申请，经审核同意后退还履约保证金。

而在土地供应结构和总量方面，《通知》中表示将进行适当调整。原则上，按本市、县近三年商品住房月平均销售量计算，截至今年6月底，商品住房现实库存去化期限超过24个月的市、县，应明显减少商品住房用地供应数量；商品住房现实库存去化期限超过36个月的市、县，应明显减少直至暂停出让商品住房用地。

此外，商业办公用房库存供过于求的市、县，要调整供地结构、优化布局，直至暂停供应商业办公用房用地。

业界认为商业地产若能转型对去化很有益

“福州的商业地产已经处于非常饱和的状态，允许房地产企业进行项目转型，对市场会是个大利好。”CRIC克而瑞福州高级分析师黄彬告诉东南快报记者，目前的福州市场上，商办用地的库存超过400万㎡，而他们测算得出，这些库存量的去化周期高达8年。也就是说，从去化期限的要求来看，福州符合商业地产向其他产业项目转型的条件。“若符合条件的项目能够转型则更符合市场需求，对去化会有很大帮助。”

黄彬还表示，福州的住宅地产的库存去化期限大约在13-14个月，尚处于安全线的附近。“其实住宅地产还是比较有需求的，只是房地产市场的整体低迷，导致看起来销售放缓。”他介绍，福州的住宅市场仍是“刚需为主，改善为辅”的节奏。“这两年住宅用地的出让少，尤其是优质地块就更为稀缺，一旦推出还是会引起市场的哄抢。”

福州大学房地产研究所所长王阿忠也解析说，未取得预售许可证的商品房项目可以调整住房套型结构，就能够更好地贴近市场的需求。“比如现在有些房源的户型不符合当下市场的需求，销售滞缓，若能够调整套型结构成主流户型，就更有益于销售。”

此外，对于《通知》中允许今年6月1日起新出让房地产用地，可不向房地产企业收取履约保证金的措施，他认为，不收取履约保证金对于开发商来说能够大大缓解资金压力，同时也希望在不占用开发商资金的情况下，也能刺激他们的拿地热情。“而且，开发商对市场的判断难免也会有失误，这样的举措等于允许开发商对失误进行适当补救。”他补充表示。