新买的二手房成法拍房 买房者提异议未获支持

买房本是一件高兴的事，但老秦夫妇却因为自己到手不久的新房犯起了难。原来这刚装修好的新房是法院强制执行案涉房产。这种情况下，该房产将何去何从？平潭法院法官就该案为你分析购买二手房时要注意的事项。

老秦夫妇几年前见儿女均成家，为晚年生活不叨扰子女，便经由中介介绍购置一套二手房屋。在付清首付款后，二老着手装修房屋，但因照顾孙子孙女需要，故装修结束后，俩人也仅是偶尔回新房居住。但2019年年底，老秦夫妇回新家打扫房屋时，却发现门上粘贴了法院的查封公告。

二老急忙向法院了解情况，方知原屋主涉及执行案件，自己的房屋被当成原屋主的财产予以执行。老秦夫妇随即向法院提起执行异议，要求法院解除查封、不得拍卖其房屋。该案历经执行异议、执行异议之诉一审二审，法院终未支持老秦夫妇的诉求。那么，问题出在哪呢？

法官说法

老秦夫妇主张享有排除强制执行案涉房产的权益当且仅当符合下列所有条件时才满足：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。对此，二人提交了《房产买卖经纪合同》、购买装修材料的定货合同、安装作业单、水电费缴纳凭证等证据证明合同效力及其在查封之前已合法占有案涉房产。对于是否已全部付清价款的问题，老秦夫妇提交了购房款收据、银行个人贷款对账单等材料予以佐证。

但法院审理时发现夫妇俩每月偿还按揭贷款是通过将款项支付至前屋主银行账户，实际按揭贷款人仍是前屋主之名，老秦夫妇的付款行为实质是向前屋主分期支付购房款，在按揭贷款尚未结束前，法院无法认定其已支付全部价款。

另外，在夫妇俩购房时，前屋主已前往公证处委托老秦办理后续权属登记和过户登记手续。购房不久后，老秦便将前屋主名下的国有土地使用权证办出，但老秦一直未前往银行办理解押手续并将房屋过户至自己名下。

综上，由于老秦夫妇无法满足上述（三）（四）条件，法院驳回了老秦的诉请。

法律课堂

1、老秦夫妇本应如何做才能保护自己的权利？

不动产物权以登记为准。老秦夫妇应在前屋主的银行按揭贷款一次性清偿后，及时将房屋过户至自己名下，在法律上确认老秦夫妇是房屋的所有人。虽然该过程将增加实现权利的费用，但可切实保障自己权利，切勿因小失大。

2、若夫妇俩一次性付清全部购房款但房屋尚未过户，法院是否会支持他们的诉请？

视情况而定，若非因夫妇俩自身原因未办理过户登记，法院或可支持其诉请；反之，法院则无法支持其诉请。

3、购买二手房要注意什么？

①签订买卖合同前，确认二手房产权情况，谨防下列情形：房屋存在禁止买卖的情形、房屋存在抵押权、居住权、租赁等情况，房屋被司法查封、房屋出卖人没有相应处分权等。

②签订买卖合同时，要明确注明产权情况、价款支付方式、过户时间节点、各项费用承担等内容，并应列明违约责任。

③签订房屋买卖合同后，应及时办理过户登记手续。

法条链接

《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条

金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。