福州农村宅基地和建房管理新规出炉！近日，《福州市人民政府关于规范农村宅基地和建房管理的实施意见（试行）》正式印发施行。对福州乡村风貌和村民生活将带来哪些影响呢？详细解读来了！

分类编制村庄规划

《实施意见（试行）》要求在编制村庄规划时，应当本着节约集约利用土地和保护耕地的原则，统筹考虑生态保护红线、永久基本农田、村庄建设边界和城乡建设用地总量控制目标，合理安排宅基地用地。村庄规划应当统筹考虑文物保护及其他各类建设控制地带，遵守村规民约，方便村民生活，体现当地历史文化、地区特色和乡村风貌，对住宅建设布局，建筑风貌，房屋间距、层数和高度以及基底面积等作出规范。

分类编制村庄规划。重点编制集聚提升类村庄规划，完善农村基础设施，引导村民向中心村聚集，提升人居环境质量和村民幸福感。特色保护类传统村落或历史文化名村等，促进村庄规划与传统村落保护规划联合编制，留住文化底蕴，实现保护与发展的协调统一。搬迁撤并类与待定类村庄，不单独编制村庄规划，可在乡镇国土空间规划中明确用途控制与建设要求，原则上不再增加建设项目。

在城镇开发边界内城郊融合类村庄，不再单独编制村庄规划，在符合县、乡国土空间规划前提下，编制控制性详细规划，规范村庄建设。

建筑立面图集 村民免费使用

《实施意见（试行）》要求市、县两级住房城乡建设部门要在省、市“农村住房建设风貌管控导则”和“农房建设通用图集”的框架下，围绕“屋顶、山墙、墙体、门窗、勒脚、色彩、材质”等七要素，明确具有地域特色的农村住宅建设风貌管控要求，编制农房建设建筑立面图集，免费提供农村村民使用，纳入村民住宅建设相关规划许可内容，作为建房日常巡查、竣工验收的建筑风貌管控依据。不符合建筑风貌管控要求的，乡镇人民政府不得出具《农村宅基地用地和建房验收意见》。

鼓励通过村规民约方式，在村集体内部探索建立农村村民个人信用体系，与旧宅翻建、新宅基地申请等挂钩，促进建筑风貌管控和“建新拆旧”落实到位。引导农村村民选用住宅设计通用图，优化室内空间布局。

各县（市）区、高新区要深化农房整治行动，建立以奖代补等正向激励机制，大力整治农村既有“半拉子房（裸房）”和违反建设规划许可、影响村庄整体建筑风貌、造成安全隐患的彩钢板屋顶，严控屋顶水箱裸露，提升村庄整体建筑风貌水平。

不予批准！原有住宅转让后申请宅基地

《实施意见（试行）》要求乡镇人民政府要切实履行农村宅基地审核批准职责，应用农村集体产权制度改革成果，加强对宅基地申请人的农村集体组织成员身份、家庭成员、住房状况、旧宅处置方式等资格条件的审核把关，有效保护农村集体经济组织中妇女的合法权益，对非农村集体组织成员等不符合申请资格条件的不予批准宅基地。

农村村民将原有住宅出售、出租、赠与他人或以其他形式转让后再申请宅基地的，不予批准。

村民委员会应做好宅基地申请材料的收集、初步审核、公示及报送工作。乡镇人民政府负责对农民宅基地申请进行审批，发放《农村宅基地批准书》和《乡村建设规划许可证》等。

鼓励和引导 集中新建村民住宅小区

《实施意见（试行）》提出，在尊重农村村民意愿的基础上，多渠道保障农村村民住宅用地需求。对具备条件且村民有积极性的地区，各县（市）区按照节约集约用地的原则，鼓励和引导以村为项目主体，集中新建村民住宅小区，实现户有所居。

零星建房应充分利用原有宅基地、村内空闲地和其它未利用地，严格控制使用耕地和生态公益林地，严禁占用永久基本农田。同时鼓励在村集体经济组织内部通过补偿、置换、调整等多种方式，加快盘活边角地、个人长期占而不建的宅基地等存量土地。

全程监管 验收通过可办证

《实施意见（试行）》要求落实农房建设全过程管理，乡镇要加强对农村宅基地和村民住宅建设申请、审批、建设、验收的全程监管，全面落实农房建设“四到场”制度，即农村宅基地申请审查到场、批准后丈量批放到场、施工关键节点巡查到场、村民住宅竣工验收到场。

经批准用地建房的农户，应当在开工前向乡镇人民政府申请划定宅基地用地范围。施工期间乡镇人民政府要在施工关键节点巡查到场。乡镇人民政府应当按照统一规定格式，在住宅建设现场悬挂施工公示牌，公示审批文件编号、建房村民姓名、宅基地面积和四至、建房层数、举报电话等信息，并张贴农村自建房（三层以下）质量安全常识“一张图”，接受社会监督。

村民建房完工后，乡镇人民政府应组织相关部门进行验收。通过验收的农户，可以向县级不动产登记部门申请办理不动产登记。未通过验收的，由乡镇人民政府下达整改通知书，限期整改。

农村独栋式自建住宅不得超过三层

《实施意见（试行）》提出，探索建立农房安全“健康绿码”，纳入农村宅基地和村民住宅建设审批管理平台。

农村独栋式、并联式或联排式自建住宅不得超过三层，可委托具备建房相应资质的施工企业和有资格的土木工匠进行施工，质量安全管理由乡镇人民政府监管负责；多层住宅以上（4层及4层以上）或集中统建的，应由具备资质的企业施工，健全完善质量安全监管体系。

农村住宅施工质量和安全由建房村民和参与建设各方共同负责，参与勘察、设计、施工、监理单位和土木工匠依法对工程质量和施工安全承担相应法律责任。

非法占地建住宅要限期拆除

《实施意见（试行）》要求乡镇人民政府要开展农村用地建房动态巡查，及时发现并严格按照有关规定查处涉及宅基地使用的各类违法违规行为。村民委员会要及时发现和报告“两违”行为，乡镇人民政府对“两违”行为应当及时予以制止查处。

县（市）区人民政府、高新区管委会要加强“两违”管控，坚决发现一起、消灭一起，对农村村民未经批准或者采取欺骗手段骗取批准，非法占用土地建住宅的，县级以上农业农村部门要责令其退还非法占用的土地，限期拆除在非法占用的土地上新建的房屋。

对党员干部参与违建的（超高、超层、占用永久基本农田或生态红线等违反农村宅基地和建房申请审批表内容），实行“零容忍”并严格追究责任。对违法建设当事人，依法纳入信用“黑名单”，加强对失信行为的约束和惩戒。违建房屋在处置完毕前，申请办理供水、供电、供气等手续，不予受理。

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农村宅基地和建房管理实施细则：每户限80平方米至120平方米，7种条件可申请建房

近日，《福州市规范农村宅基地和建房管理实施细则（试行）》出台，适用于福州市行政区域内，农村村民在集体土地上新建、改建、扩建村民住宅及相关的规划、审批、建设管理。

每户宅基地限80平方米至120平方米

村民建房应当严格遵循“先规划、后建设”原则。每户宅基地面积限额为80平方米至120平方米，包括住房、附属用房和庭院等，房屋四至（含滴水）垂直下落投影、台阶均应控制在自家宅基地范围内。

利用空闲地、荒坡地和其他未利用地建设住宅，或者对原旧住宅进行翻建的，每户可以增加不超过30平方米的用地面积。

明确村民建房的技术标准

《实施细则（试行）》明确了村民建房的技术标准，要符合国土空间总体规划及各类专项规划，靠近城市、县城、乡镇所在地住宅小区，引导参照城市居住区规划设计相关标准，鼓励建设多层单元式住宅。

村民建房选址应避开地质复杂、地基承载力差、地势低洼不易排涝以及易受风口、滑坡、雷电和洪水侵袭等自然灾害影响的地段，杜绝安全隐患问题。

农村独栋式、并联式或联排式自建住宅不得超过三层，每户住宅建筑面积控制在300平方米以内；多层单元式住宅的，每户住宅建筑面积控制在200平方米以内。

一层层高控制在4.8米以内，二层以上层高控制在3.3米以内，建筑总高度不超过14米，建筑屋顶原则上应按坡屋顶设计。

住宅建筑前后间距与建筑高度比一般不低于1：1，相邻房屋山墙之间（外墙至外墙）的间距不低于4米，建筑宜朝南、朝南偏东或偏西布置。新建建筑宜后退村庄干路红线3米以上，后退村庄支路红线1米以上。

新建住宅必须符合工程抗震设防要求，板、梁、柱不得采用石结构。住宅平面布局应设有客厅、卧室、厨房、卫生间、储藏间（农具堆放间），应满足面积、通风、采光等要求。房屋造型简洁美观，宜采用坡屋面，符合地方建筑特色，外观应进行一次性装修。

住宅应同步配建化粪池等处理设施；集中建设住宅小区的，配套设施要同步规划建设，小区建筑密度控制在30%左右，绿地率不低于30%。

7种条件可申请建房

《实施细则（试行）》明确了村民建房申请条件，包括因无住宅或现有住宅宅基地面积低于法定标准，需要新建或改扩建住宅的；同户中兄弟姐妹或者子女已达到法定结婚年龄要求分户的；因国家或者集体建设、实施镇（乡）、村庄规划以及进行公共设施与公益事业建设，需要拆迁安置的；因发生或防御自然灾害，需要安置的；原有住宅属D级危房需要拆除重建的；向中心村、集镇、小城镇或者农村住宅小区集聚的；县（市）区人民政府规定的其他情形。

8种情况不予批准，包括：不符合“一户一宅”政策规定的；现有宅基地面积低于法定标准，但现有人均住宅建筑面积超过60平方米的；分户前人均住宅建筑面积已超过60平方米的；年龄未满18周岁的；不符合国土空间总体规划及各类专项规划的；将原住宅出卖、出租、赠与、其它方式转让或改作生产经营用途的；非农村集体经济组织成员（法律、法规另有规定的除外）；农村村民申请异地新建住宅，不同意将旧宅基地退回村集体的。

符合宅基地申请条件的农户，以户为单位，向所在村的村委会提出宅基地和建房书面申请，并提交材料。村委会同意申请对象申请的，在本村张榜公布，征求本村村民意见。

农村村民新扩建的住宅建设申请应自乡镇政务窗口受理申请之日起15个工作日内办结（依法办理林业、农用地转用等审批的期限除外）。农村住宅建设多层住宅以上（4层及4层以上），应由具备相应资质的施工企业承接施工。（福州晚报记者 何佳媛）